近来珠海的部分小区出现了出卖车位、车库的热潮，且价格持续上涨，甚至超过了商品房的单价，这种严重影响业主权益的行为受到了广泛的关注。有人认为这是开发商、物业公司在《物权法》实施之前，钻法律空子 ，损害业主的利益 。

        开发商之所以急于“处置”小区车位、车库，是因为《物权法》草案曾规定：“车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。 开发商试图以出售等方式解决车位、车库归属争议问题，进而规避“权利推定”原则的适用。

       《物权法》规定：“车位、车库应当首先满足业主的需要”，“车位、车库的归属由当事人约定并通过出售、出租或附赠方式实现”，“占用业主共有道路或其他场地的车位属于业主共有”。

       建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。同时规定，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。物权法的出台，不仅明确了车库、车位等的权属问题，还划清了小区业主和物业之间的关系，非常有利于类似纠纷的预防和解决。
   　 
        车位、车库作为小区的重要附属设施，和小区内的绿地、道路以及公共场所、公用设施一样，均承担着一定的“公共服务”职能，必须最大限度地满足业主的使用需求。车位、车库功能上的“公共性”和“服务性”使得其归属、利用必须以实现业主权益为导向，以便小区居民充分享受“驾车生活”的便捷和舒适。房地产开发商不得以“商业经营”模式将车位、车库出售给非小区居民，影响业主正常生活秩序。因此，无论车位、车库归属、利用、流转规则如何设置，都必须首先保障业主能够正常使用，这是业主购买商品房后应当享有的权利。
       
         值得关注的是，由于我国《物权法》没有确认业主享有类似“法定车库”形式的所有权，也没有采纳草案“无约定归业主共有”的立场。在《物权法》现有规定中，开发商往往可能基于信息不对称，在销售过程中利用格式合同将小区车位约定为归自己所有，在出售、出租的过程中利用业主使用上的依赖性，提高价格、牟取暴利，严重违背公平原则、诚信原则的要求。在开发商利用信息不对称将小区车位归为自己所有的情况下，如何制止“价格掠夺”、促进“公平交易”就成为今后在车位问题上维护业主权益的关键所在。

        由于车位功能上的“附属性”，其出售、出租首先必须面向业主，只有满足了业主的基本需要后剩余部分才能“商业运营”，并且不能影响业主的正常使用。这样对“交易对象”的严格限定将有助于约束房地产开发商的“营利动机”，保障业主的“交易机会”。其次，即使开发商可以出售、出租车位、车库，也必须充分考虑业主的经济承受能力并应与之充分协商，确定好公平合理的转让、出租价格，而不能凭借强势地位漫天要价，不能剥夺已经获得车位所有权业主的利益，也不得影响现存车位出租合同的履行。最后，如果开发商违反上述原则，业主可以提起诉讼或仲裁，法院或仲裁机构应根据“车位、车库满足业主需要”的立法宗旨并参酌公平原则、诚信原则，使得业主能够以合理价格使用车位、车库，充分保障业主权益。

[进入话题讨论]