近日建设部发出警告，针对近一段时间以来供求火爆的所谓“乡产权”房。提出要防范风险，不要购买，否则将不会受到制度保障的权威提示。 建设部在这个十七提出对乡产权房的提示是什么意图呢，我的观点如下： 乡产权房对于建设部而言，不亚于大宋朝遇到水泊梁山，碰上一群造反的绿林好汉了，将这个房地产市场本来已经很混的水，又小小的搅和了一把。这是一股小势力，是自己不好打击的势力，不打看着但很腻味，在别人看来就类似于看水浒了。 建设部的监管空白 简单说，乡产权房不是实质意义上的个人所有权性质的住房，是归乡镇集体所有的，个人使用权的住房。它的来源，可以简称为农民上楼，就是在乡镇农业人口为改善居住条件，由当地政府建设的属于集体所有，供农民居住的楼房住宅。这种住宅由镇一级政府就可以审批备案建设，不用交纳土地出让金，不用交纳各种税费和配套费用，项目成本主要是建安和少量的补偿费用，剩下的就基本是乡镇政府所留下的利润空间，即使他们留下的利润空间很大，但是相比较周边的正规的产权商品房而言，还是便宜了一大截，所以住宅价格上涨越快，廉价的乡产权房就越受欢迎，这里多少也有被逼无奈的成分。 乡产权房是建设部监管的空白，因为这些项目的建设是不用报到相关的职能部门进行专项的特别的审批的，而且很多开发者不是企业，而是基层政府部门，同为政府部门，但互相之间没有隶属和行业管理的关系，想管也管不好，但是我想建设部对这类房产一定在咬牙切齿，因为它从另外一个角度反映出建设、权属、物管等方面的相关法规还是不健全，考虑不周，这样的房子出现了问题，建设部也难逃其责。 建设部的调控不利 近两年以建设部为首的相关部委颁布了一系列的宏观调控政策，但是从各种数据上显示，北京的房地产市场非常不听话，跟深圳一起持续领涨国内房地产的市场价格，芮然有廉租房、经济适用房和双限房，但是因为历史欠帐太多，供应量偏少，相对便宜的住房根本不能解决问题，房价太高，调控不利，老百姓买不起，价格便宜的诱惑已经远远大于所谓的乡产权的风险了。其实，假如说这类住房会供需两旺，并导致建设部出面提示，从某种角度上看时对他们工作不利的讽刺。乡产权的住房在很多年前就有了，至今也至少快10年了，入住的外来非本地农民居民的数量也不在少数，已经成为一种特别的住房类型，建设部没有专门针对改类型研究和制定相应的策略，导致现在出现相应的问题，还是工作不利。 建设部的无奈之举 很多人都说，乡产权房子是一面镜子，它把房地产市场华丽的外衣扒得一干二净，把房地产商的利润空间，把政府以土地作为提款机，把职能利益团体的抽头无情的表现了出来，它告诉我们只穿泳装的住房的真实价格。这类房子不是按照规矩出的牌，所以也就不是政策所保障的，游离在外面体系的东西，你既然不是我们合群的东西，当然要警士，甚至是打压，是无奈之举，太丢面子了。 乡产房的出路，是打压还是招安 乡产权对于农村的农民而言，在进行了新农村建设改造后，其实仅仅是宅基地形式的变化，居住地是一种延续，但是于外来的人员，特别是经过交易获取居住权的人而言，可能没有办法在房屋产权方面进行确权，也不能作为抵押物进行抵押，但是，这里面的核心问题就是用房子作为载体获取的是在农村集体土地上的居留权。城市居民的自有住房也分公房和廉租房这样的非居住人自有产权的形式那么农村的农民住宅的非产权证式的住房也应该受到保障，也应该有政府部门提供的相关凭证。既然说乡镇政府不能提供相关的房屋证明儿存在风险，那是废话，因为他们根本就不可能有产权证发放，也不是发放的部门，建设部还是一个不作为之嫌，但是我们也知道，乡镇政府也不是房地产开发公司，它凭什么就可以建住宅，这有引出两个问题，第一，既然企业可以因为生产的需要进行基建，地方政府也可以因为农村改造儿统筹建设农民住宅，第二，京郊很多乡镇都有两块牌子，一个是行政功能的政府机构，另一个就是所谓的农工商联合总公司，负责对乡镇政府的下属企业和集体财产进行经营活动，农民没有土地了，靠多建一些房子卖出去获取一些收益，靠多建房子进行物业管理养活本地农民，这些都是一些基层乡镇政府不得不去做的事情。 老百姓有住便宜房的需求，农民有获取收益的要求，对于乡产权的房子，建设部及建委等管理部门应该转换思想开动脑筋，抛弃某些多年形成的利益环，将打压警示，变成和基层政府一起规范，在不突破政府耕地红线的前提下招安乡产权房，给他们一个合理合法的身份，为百姓谋福利，给宏观调控市场一剂猛药，给创建和谐社会一个新的课题。 住宅供应结构的创新 乡产权住房应该是一个新的住宅供应方式，不是创新但是应当适当研究，创新形式，为住宅供应多提供出一个渠道。同时，我们也知道这是农村集体收益的一种方式，收益真正被集体所有，所分配，为农民谋福利，就应当支持，购买这样的房子，其实就是长期租用集体的住房，住宅作为集体住房收益的股本，按照它所产生的收益分红给农民，也是好事。 简单说，对于乡产权住房，不应该仅仅去警示，也不能打压，而应该策略性扶持，建立新的住房保障制度，对老百姓和农村居民而言都是好事。 |