随着人们居住投资观念的转变，若干年后住宅小区内商铺将呈现被淘汰的局面，整个原有的零散的商业布局将被“宏观调控”重新整合规划，目前正处于一个转型时期；大多的城市老城区的商业将转化为以休闲、娱乐、旅游、文化为主，生活型商业聚散则开始向外转移。这也是社会上流传在城市规划布局观念上的最新看法。

        住宅小区内的商铺不符合未来生活的需求。“一铺养三代”这句俗语虽道破了改革开放以来人们对商铺的热情，但事实上，目前商业地产投资的巨大潜力似乎仍不知所在。正是：一铺养三代，关键看位置。

        权威资料显示，2005年以来，随着住宅和办公楼性质楼盘大副增加的同时，商业物业空置率也大副增加，致使商业地产投资尤其小区商铺投资风险滋生。诚然，区域经济多元化多角度的超跨发展、政府再规划大盘的操作性、城市品位的基础整合和价值延伸，让全国大中小城市的百姓都相信：形势一片大好，发展是肯定的。但是在具体的项目下，最好不要冒然下手投资小区商铺，一定要用发展的眼光去领略城市未来的方向与再度繁荣。

        我们爱进行多家商业楼盘操盘经验看出，除大中城市外，区域市场中，目前商铺投资者，炒铺或转租概率约占6成，另外4成用来自己经营。但不管投资自用还是用来炒做做出租，商铺投资者都必须慎重对待商铺投资的短期回收效应，尤其是非传统的商业区。事实上，一个区域商业氛围的营造尤其是商铺要真正做旺，一般都会花费三五年甚至更长的时间，盲目投资甚至参与炒房（商铺或者一般小区商铺等），无疑于参加击鼓传花的游戏。

        大城市的住宅小区就是居住，商业均设在住宅区外边。“在住宅楼下建商场甚至搞餐饮都是不可取的”、“区内商铺不符合未来生活需求，需要淘汰，小区内不应搞商业”。这均是来自未来市场自由的呼声，“一铺养三代”的观念适应范围应当缩小，更加偏重于纯商业区范畴。

        格局转型在所难免。近几年来，地方政府紧抓两个“唯一”，加大城市规划和产业开拓，在优化城市政治、经济、文化、交通布局等方面的指导思想下，对新的商业网点有针对性地实行推进拓展和培育引导，相信随着众多政府部门的进驻，各类有染的商业配套设施均会在不久的时间段内形成规模。显而易见，这些新建的网点均不属于原来的老城区，有的甚至是在近郊或者会拓宽到郊外。

        在新一轮的城市文明建设中，区域经济商业拓展也加快了步伐。然而，新建的商业网点的非老城区化，大量商业开始向外转移，将其夸张放大，老城区商业不仅会面临更大的竞争，甚至还有可能造成空心化，当然，老城区的城市文化基础是不错的，只看如何挖掘、如何稳固。

        参照老城区的规划，新时期商业格局转型似乎在所难免，商业地产的格局转型当是势在必行，在机遇与挑战并存的新背景下，如果都像现今的“步行街”一样，相信区域地区经济老城区在不久的将来定会揭开新的一页，迎来更大的商机。