由于决定于经济条件的投资意识，在货币收入量的稳定增长作用下，加之服务市场的完全开放，喷薄而出；连续的物价上涨、生活支出成本的不断增加、相对于支出与物价上涨的薪酬变相下降、存款实质利率负增长， 吸引了储蓄大军纷纷解存，进军投资市场，成为全民投资现象的助推力量。相应地，我国投资市场的建设一直侧重于融资，投资品种相对欠缺，以至这部分剧增的投资拥堵在楼市、股市之间。

        同时，基于对经济过热的担忧、对我国经济强腰的设想、深化经济内涵的发展与经济结构的进一步调整，我国政府集中于近两年，相继对股市与楼市进行了大幅调整，楼市因为高涨的房价引发广大老百姓的不满情绪，实施了“新政”。

        如果将零五/零六年写为“新政年”，那么今年应该是“深化年”“生效年”“盘整年”，这就是检验半程楼市“成色”的基本标准，也是对后市进行展望的基本出发点。同时在投资方面，还应结合股市的定位与发展趋势，对楼市中的投资型消费进行深刻剖析。通过这两个方面基本可以概括中国楼市的全貌。
 
        半程总结之一：越调越高，事出有因。

        有关数字就不一一列举。结果是房价越调越高，但绝非“空调”。事出有因，事出何因？主要是以下因素共同作用的结果。

        1、客观存在的持币待购者集中释放。调控一度造成开发商、购房者的观望，包括过去两年的沉淀需求，由于政府的调控措施迟迟未见系统出台，相反治理经济过热的种种手段，让持币待购者产生了恐慌心理，利率负增长、物价及生活支出涨幅超过收入涨幅，加剧了人们的恐慌情绪。

        2、同样因为通胀因素及利率负增长，加之股市对经济的强烈敏感性，老股民的显身说法，及投资意识的锻炼与发展，投资量剧增。不排除股市资金有局部流向楼市；也有部分新增股民对股市风险的担心、对楼市风险的无忧，用股市回报投资于楼市；还有就是投资品种本身缺乏，现有投资品种中，楼市的投资在经济过热及通胀环境中应该是优良品种。

        3、人口结构变化及婚育高峰提前来临，间接助涨了楼市的刚性需求。
 
        4、因为自零五年后调控一直进行着，开发成本不断增加，清理又让一些开发商产生了“储备心理（多卖钱跟让其持有高价格物业，肯定后者有利应付融资风险与转嫁经营风险）”，捂盘是本能的反映。地根紧缩与银根紧缩加剧了这种“主客观供不应求”局面的过早形成。
 
        半程总结之二：调控的唯一堪称巨大的成果，就是楼市引发了诸多矛盾的充分暴露。

        调控没有让高涨的房价停下脚步，但调控引发的讨论、参与、针对性事件，暴露了楼市多年沉积的矛盾。如拆迁钉子户的权益保障方式与保障程度；如危改与房改牵扯着政府、开发商、土著居民、村委会等各方的利益；如小产权房的合法化问题，暴露了主管部门的管理黑洞；如保障住房如何保障、保障哪些人、未能保障的人等如何处理其居住权问题。

        有矛盾才会有发展，因而矛盾的充分暴露将为后市的盘整提供了参照物及参考标准。
 
        半程总结之三：碧桂园成功上市，具有标志性意义。

        房企上市没有引起注意，吸引注意力的，是地产股。但这里还是对多年的品牌房企碧桂园成功上市，给点笔墨。

        碧桂园成功上市，具有划时代的意义：

        1、给民营房企的规模扩张指引了航向；

        2、碧桂园上市后在各地的战略布局与产业调整具有导向标作用。碧桂园上市后选择了主要地级市及一线城市外的重要城市进行了土地储备；其产品总体定位由房子转身了“综合地产及休闲配套”，拟建的项目将履盖星级酒店、度假场所、高档投资型公寓、低密度住宅、经营场所及配套商业。它们的综合特征是既可以优化上市公司资产结构，又可以通过增持为未来的增资准备条件，还避免了楼市中可能的“各种竞争”；

        3、碧桂园是商业语言统一后的第一次试水，获得港资地产商的额外青睐，为内地其他民营房企提供了另一条国际化与融资道路。
 
        半程总结之四：政府在住房建设中的角色悄然改变。

        无论是南京的二小时涨一千二，物价局对房价进行直管并实施一房一价；还是张广宁出面承诺房价不涨，呼吁老百姓暂缓买房；抑或是北京两千万的保障住房用地、酒仙桥危改事件、东华惊艳与各种名目的限价房。无论它们的最终结果如何，至少说明了政府对自己在居住权保障、居住保障、城市中低收入阶层的住房消费这三个方面的承担责任有了深刻认识，明晰了政府和谐社会的基础包括了公民权中的居住权与居住权益保护。
 
        半程总结之五：全面摸底，全面清查，全面管理。

        楼市在调控后怪象环生吸引了政府高层的注意，年初两会总理在报告中花了些与以往不同的篇幅给予了方向性指引；尽管建设部保持了近半年的沉默，但不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡，但每一个公民都应该相信是前者；借助第十七个土地日纪念新闻会，副总理发出了土地制度改革的信号弹；八部委联手也开始了清理行动……不管两市如何调控或调节，全面摸底、全面清查、全面管理是政府下定决心要做的事，既来自于经济过热的压力，也来自于政治体制改革的促进与鞭策。
 
        后市展望之一：股市调节经验，楼市或将借鉴。

        值得大书特书的事就是尚福林主政后中国股市向规范化迈出了实质性步伐。股市的任何调节性举措都带来了宏观效应与大市的振荡，杀一或以儆百。

        而在楼市，风调雨不顺屡屡发生，固然有楼市牵扯的矛盾及利益关联方过多的因素，主要还有对调控手段、力度、房地产性质的认知差异。

        建设部承受了相当压力，预期下半年建设部如果再不拿出定论性办法，问责在所难免。基于这种估计，向股市取经、向股市调节取经、依托股市为主的投资市场建设，对楼市重新把脉，将成为必修课。照方抓药将告别楼市调控时代。
 
        后市展望之二：制度创新，势在必行。

        楼市调控暴露了诸多矛盾，除了利益博弈外，制度缺失是主要原因。预期后市将在土地制度、土地经营模式、住房保障建设制度、城市化中居住权保障制度、产权制度、交权交易制度方面进行研究后的体制与机制创新。
 
        后市展望之三：利益博弈，考验执政党的理念与水准。

        房子以物产的形式获得了利益的本质。因而三种结构决定了高房价的治理并不能简单就房论房。一是持有房子的群体，存在一个利益结构，该利益结构决定了二手房的主要走向；二是投资买房的群体，也存在一个利益结构，该利益结构决定了房价的高位运行；三是房地产关联方群体，也存在一个利益结构，该利益结构决定了“把持房价”的主要力量。

        上述三种利益结构，体现出社会贫富差距拉大、财富快速集中对经济的压迫作用、官政如何平衡利益寻租与反腐这些客观要求。如果考虑大多数人的利益，则可能触及楼市格局性调整。

        如何平衡与向利益弱者进行倾斜将考验执政党的理念与水准。
 
        后市展望之四：投资的双刃剑将正式施行。

        高房价，既是投资型消费在推动，抑房价同样需要投资型消费。怎么说？只有投资退出机制与风险转嫁机制适当形成，房价才会合理，存在合理性的房价是稳定房价的前提要件。

        后市预期，投资双刃剑必将施行：即投资管制将由行政转向经济调节；政府启动投资市场，增加投资品种，用以鼓励投资并稀释投资集中。
 
        后市展望之五：住房保障成为楼市关键词并持续至奥运后。

        这个毋庸置疑。从矛盾解决、公民权保障、利益均衡、社会稳定、削减贫富差距哪个方面来看，住房保障都将持续一段时间，并与地方政府政绩挂钩。但是随着各地土地规划与住房规划制度化，预期奥运后住房保障不会成为楼市的瓶颈式矛盾。一伺经济软着陆，政府必将花大力气进行与信息社会同步的各项新经济建设。我国将真正跨入新一轮小康社会的建设时期。
 
        后市展望之六：房价将以百分之五的速度稳步上涨，但不会剧涨。

    为什么用了这个展望，没有用外资方面的题材，主要是考虑现实性。

        其一，指望开发商在开发成本明显增加、土地储备竞争日益激烈、开发门槛日益提高、开发管理越来越规范与严格的条件下主动降价，可能性甚微；

        其二，投资环境的改善、投资市场的规范化建设、投资品种的丰富、针对大众投资的规则制订、消化旧有投资体制的固有影响等还得需要一段时间；

        其三，闲资/游资/外资对不动产的追逐与政府对外资进入房地产准入或否松绑，值得期待但需要时间，也需要楼市平稳进入小涨时代。

        其四，无论如何增持保障住房、如何调控房价、如何控制用地效率，刚性需求以及由人口与人才变化带来的消费还会存续。
 
        后市展望之七：调控措施将以形成市场化、制度化、规范化发展基础为试金石。

        无论房价走势如何，调控仍然进行是共识。但必然吸取前期的教训，吸取股市建设与调节的经验，首先理清底细再行侧重式调节。总体要求预期是为楼市下一阶段向制度化、市场化、规范化发展奠定基础，以此为目标而不是单纯控制房价为目标进行例行与特殊调控。