——谁来为争论风险承担？ 

        其实有些问题从来都是争论不休，比如说先有鸡，还是先有蛋？当然有人可以脱口而出答案，但稍微一推敲，似乎又不那么坚定了，为什么？

        因为我们都不是权威。 

        回到说房地产，我们可以说的清的是，我们什么时候发现这个行业突然提速了，因为有自己看到的、听到的，当然最主要的还是自己感受到的。从一栋楼，到几栋楼，再到一个数十栋、甚至几十栋楼的大社区；从小区了就是一些小树草皮、随处可见的垃圾，到绿树成荫、花团锦簇、广场草坪、泳池会所、游乐设施；从一层一层的爬楼梯到进门刷卡、乘电梯直达家门；从除了厅就是房，房间还有那么多碍手碍脚的梁柱，到入户花园、玄关、客厅、餐厅、多个景观阳台、阳光花房、空中院馆、落地窗、转角窗、飘窗、书房、衣帽间、工人房等，隐梁隐柱，明厨明卫，干湿、动静分离，这一切的变化都在我们身边，都已融入我们的生活。 

        那么，是什么带来，或者说促使这些变化发生了呢？ 

        是经济快速发展后，人们收入普遍提高，对物质消费有了更多、更高层次的需求，从而形成了这样的“潜在”市场，或者说“趋势”市场，而房地产的快速发展正好迎合和满足了这一需求。那么从这个意义上说，房地产针对市场是“顺势而为”，只不过这个过程是在不断循序渐进，是前后传承的，用时尚语言来概述就是不断“创新”了。 

        也有说，房地产的快速发展是开发商追逐“暴利”使然。没错，房子的确是越来越漂亮了，不仅看了让人“赏心悦目”，而且从居住的角度来讲，舒适度也的确大大提高了。而开发商所做的这一切努力，都是奔着高额回报来的。在巨大利润刺激下，开发商在产品规划、设计方面的投入也在不断增加，一个好产品需要一个好方案，而要做出好方案就必须要找好的规划设计公司。好产品必定是“好价格”，在一小撮拔尖客户的带动下，羊群效应产生，开发商的目的（树立产品与价格的标杆）达到了。 

        当然，在今天的房地产市场，还有一支重要的力量在推动着这个行业快速发展，那就是营销“代理商”。在市场日趋细分的背景下，营销“代理商”只是一个身份或角色的界定，若再分还要看其在一个房地产项目中究竟做那一块业务：有从事策略顾问的、有从事艺术顾问的、有从事营销推广的、有从事销售实施的，而前面三类角色往往也被人冠以“策划人”的称呼（当然有人可能不愿意接受，认为降低其身份）。姑且让我称做“策划人”吧，很多人认为策划人就是拍个脑袋、想个点子、出个主意、靠一张“嘴”、一支笔、一台电脑，整天玩概念、炒主题、标新立异、特立独行，惟吹嘘、忽悠之能事。他们不仅钻研产品，而且研究人们的心理，预测市场趋势，楞把一套房子说成“代表品位”、“象征身份”，定“阶层”、划“圈子”，楞把一个个社区区隔为“富人区”、“穷人区”。隐藏在国人内心深处的面子、身份、排场、阔气、奢华、尊贵、心高气傲、虚荣、攀比的软肋一个个被揪出来，再一个个被击中。 

        在这个主张“意见领袖”的年代，“唯我”意志高涨，特别在房地产领域，争论从来就没有停止过，一个项目上、一个公司里、一个城市间、一个行业内，其实有争论是好事，证明大家还在思考、还有自己的想法、还对这里保持着热情，有争论总是好的，我鼓励争论。但我希望这个争论的归口在开发商，毕竟开发商最终为争论风险承担。 

        但我从来不认同一个项目的成功是某个人的“功劳”，但我认同是某个“策略”功劳的说法。一个负责任的“策略”的提出，一定是对“市”的深入研究、“势”的准确判断，“市”是“眼睛”，是现在、圈里的，可以看得见、可控的，“势”是“心脑”，是未来、圈外的，是心理预期、不可控。没有现在作为基础，而大胆断定未来，或者抛开圈里而追逐圈外，就是失控的表现。从“市”到“势”，我主张循序渐进的创新，抛“市”逐“势”，我对跳跃式的失控，或者说颠覆持否定态度。从做事的角度来说，可控的安全性高，成功率自然也高。 

        再回到说房地产，华发在珠海，从嘉园开始注重产品的精准定位和品牌推广以后，华发新城在这方面明显提速，每次的方案国际招评标总是在珠海造很大声势。而在嘉园时启用灵智大洋这样的FOUR A广告公司，到华发新城后却变成了自己操刀，一直以来，我们认为华发的推广“平铺直叙”，甚至看不出什么策略（业内人评语），除了高密度、大版面、立体化的媒体投放以外，几乎让人说不出“可圈可点”之处。原以外万科进入珠海会“破局”，谁知万科不仅把深圳的产品搬到珠海，几乎连广告也“照搬”，真有点不是意外的意外。华发保守是因为在珠海土生土长，已经根深蒂固，但万科总不至于吧？！好歹也是国内标杆企业呢，不搞点新意思让珠海人开开眼界、学习学习，就拿一句“保持眺望世界的姿态”（业内人认为这跟万科17英里“我能与这个世界保持的距离”如出一辙）把珠海人搞掂了。 

        其实，仔细研究万科、华发的营销手法和推广策略，并非一成不变，而是“在不断的变”，只是变的幅度有限。面队珠海市场，他们知道应该做什么产品、什么人买他们的产品、他们应该用什么样的语言、什么样的方式保持市场的关注度。