所谓泛新香洲，就是指新香洲与前山的过渡区域，即明珠北路以东、三台石路以西、人民西路以南，这三条交通要道所形成的锥形区域。一直以来，泛新香洲是一个“尴尬”区域，它既不完全属于新香洲，又与前山交界，该区域房地产发展前几年一直因区域内的市政生活配套发展缓慢而受到制约，没有形成一定的规模。
图1：泛新香洲所属区域

（图中紫色圆区域为泛新香洲区）

        1.香洲区四极版块房地产发展特色初步显现 

        （1）吉大区

        吉大区域拥有整个珠海最集中的高档商业群：珠海百货、珠海免税以及海天购物城，也拥有珠海的标志渔女，拥有曲折绵长、景色怡人的海景资源，也是珠海高档酒店和高档写字楼最为集中的区域。就居住环境来看，吉大是公认的高品质居住区域，也是珠海高尚住宅最集中的区域。但是，吉大区域的房地产市场已发展相对成熟，没有充足的土地资源供开发较大规模的舒适性住宅社区。

        （2）拱北区

        拱北毗邻澳门，是“一国两制”的交汇点，每年经拱北口岸进出境的海内外旅客达5000多万人次，是珠海市人流最旺的地区。拱北区内拥有珠海单间面积最大的万佳百货超市、繁荣的莲花路商业街等，商贸、金融、信息、交通十分发达，区内住宅的舒适性随着日益增长的商业氛围而日趋下滑，已不适宜居住。

        （3）老香洲——唐家湾

        老香洲是珠海的市政和文化中心，具有其它区域无法比拟的完善的生活配套设施，另一方面，老香洲是珠海的发源地,是珠海最早的行政区域，该区域的房地产市场发展得很早，现在几乎没有未利用地可供开发。

        唐家湾拥有曲折绵长的海岸线，海景资源得天独厚，也拥有未完全开发的山景资源，依山傍海，吸引了众多的大型开发商在此开发舒适的低密度海景楼盘，成为港澳及珠三角富人居住与度假的区域。

        （4）一河两岸

        前山河是珠海的母亲河，也是珠海市区唯一的淡水河，但是前山河水质差，河岸周围垃圾污染极为严重，流域沿岸环境保护基础设施建设严重滞后。“一三五规划”对前山河进行综合整治，使前山河水质大大改善，启动并完成了部分地段的河岸景观建设，至此河景资源才得到发展商的重视及消费者的青睐。珠海市新的城市总体规划已经明确提出要将前山港迁往洪湾，着力打造前山滨河水带形成以生活居住为主的休闲河旅游观光的滨水景观带，布置沿河步行道，突出亲水性、运动性、休闲性和景观性等特征，这将会提升整个区域的价值从而进一步提升楼盘的价值，华发集团推出的华发新城就充分展示了河景资源的魅力。前山河沿岸近两年已成功开发了蔚蓝东岸、荣泰河庭、滨江明珠等大型楼盘。号称“珠海地王”，集住宅、商业、学校及幼儿园于一体的国际化大型现代社区华发世纪城也即将在南湾开发建设，一河两岸区域的发展已趋成熟。

        统观珠海关内的四个居住版块均已完全开发，可供开发的土地资源日益缺乏，没有充足的土地供开发较大规模的舒适性居住社区，由此催生出了珠海第五极居住区泛新香洲的崛起。泛新香洲区的房地产发展受区域内的市政生活配套发展缓慢而制约，但可供开发的资源很多，发展潜力巨大，因此受到房地产商的广泛关注。

        2.泛新香洲区的崛起大势所趋 

        泛新香洲处于一横（人民西路）两纵（明珠路、三台石路）的城市交通大动脉的中心位置，从上个月开始，人民西路与迎宾北路交汇处道路改建，以提高人民西路的通车能力，一横两纵不仅疏通了泛新香洲的发展脉络，而且这三条城市大动脉将带来几十万的人流、物流，带旺整个泛新香洲。根据广珠城际快轨的最新规划，明珠站将是珠海的立体交通换乘中心，前山站将集高级商务、酒店、购物、餐饮、休闲、交通枢纽等功能于一体，这两大站点与泛新香洲首尾相连，将大大促进泛新香洲的交通、商业经济的发展。处于这两条交通动脉之间的泛新香洲区，路网建设基本成熟，其交通优势和发展潜力逐步显现。

        近两年来，泛新香洲区的巨大潜在价值日益显现，受到众多开发商的关注。中珠上城、仁恒星园、城市印象、美林雅筑、芭堤雅境、和谐绿城等高尚住宅社区相继推出，这些社区的户型多为两房、三房等中小户型，小区园林景观设计优美舒适，周边配套设施齐全，适宜居住。珠海城市中心区的楼价一路飙升，中心区过大的户型和过高的总价越来越难以承受，并且泛新香洲交通优势带来的边际成本的降低，吸引了众多市民聚焦于泛新香洲区域。

        新加坡仁恒集团在三台石路与人民西路交汇处开发的高尚住宅社区仁恒星园，用3A标准打造珠海人居A计划，首次推出“全寿命住宅”概念，户户南北通透，采用雨水收集及景观水处理等技术，无处不体现其3A标准。仁恒星园用其优质的住宅、优雅的园林景观、优秀的服务打造高尚住宅品质，受到广大消费者的青睐，开盘当天就达到80％的销售率，这在泛新香洲区域来说无疑是一个神话。

        正在建设中的中珠上城与仁恒星园一路相望，它是由中珠股份有限公司与世界上最大的房地产和基础设施投资机构RREEF、澳门新创衡国际等合资共同打造的，集休闲、运动、健康、生态、文化等功能为一体的高档商住社区。中珠上城的建立将进一步提升泛新香洲的高尚纯住宅区形象。

        2：泛新香洲区2007年及之后几年推售楼盘分布图

               ——资料来源：安诚物业顾问有限公司市场调研中心
        据统计，2007年及之后几年的推售、预热楼盘超过66个，总供应面积超过690万平方米，而泛新香洲的楼盘供应量为134万平方米，已占到珠海关内整个楼市供应量的1/5，区域开发热潮备受珠海及外地开发商瞩目，今后几年珠海楼市的发展看新香洲已成为业内的共识。泛新香洲的崛起已是大势所趋。泛新香洲汇聚了这么旺的人气，人气旺财气。随着万佳百货进军新香洲，可以预见随着泛新香洲巨大的居住消费力的释放，该区域商业配套也将提速发展。目前，仁恒星园小区规划预留了一块地做纯商业步行街，世邦建材城也正在修建，敬老院旁也有一个纯生活商业项目，所有的这些都预示着泛新香洲的崛起蓄势待发。随着泛新香洲高尚住宅区的陆续入伙，泛新香洲的人气愈发旺盛，泛新香洲的生活、商业配套设施愈发完善，泛新香洲必将成为珠海的第五极高尚纯中央居住区。

        3.泛新香洲的展望 

        泛新香洲区作为珠海关内唯一一个未完全开发的区域，该片区的未利用土地还有很多，并且随着品牌开发商的进入，大型高尚住宅社区的相继落成，泛新香洲区的居住品位将发生质的变化。泛新香洲区是珠海的地价洼地，物业价值还有很大的上升空间，随着广珠城际快轨、三台石路、人民西路与迎宾北路的改造，泛新香洲的路网建设基本完善，由此带来大量的人流、物流，泛新香洲区的崛起是大势所趋，并且指日可待，未来几年将保持高热度。