日前，针对价格飞涨的楼市，上海与深圳再度出招：上海对住房转让加征土地增值税，深圳则限制外籍人士及港澳台居民购房。楼市宏调实施近3年以来，大江南北的楼价非但没有减缓之势，反而涨声一片，扶摇直上。此次沪深再度出手，也是在走以前的老路，治标不治本，相信难有明显的效果，部分措施甚至适得其反。 

        容积率提高利于抑制楼价 

        这反映的是绝大部分中国城市的尴尬：调控越来越紧，楼价愈涨愈快。而一个根本的因素却常常被忽视——人多地少的基本国情。抑制需求、治理腐败、净化市场秩序等等，都可以部分起到稳定楼价的作用；加大土地的供应量，虽可从源头上改善供求关系，缓和楼价的涨势，但土地的资源毕竟有限，且属不可再生，而我国城市化的快速发展进程起码还有15年的时间。
 
        于是，在楼价上涨、人多地少、土地有限的大背景下，如何实现发展的可持续性？我想，向上空及地下要生存空间，适当提高城市容积率，几乎是难以再回避的话题。据悉，目前我国城市的平均容积率仅为0.5左右，远低于东南亚及东亚其他国家1-2的平均水平；大城市0.75与中心城市1-1.2的容积率水平，也都低于同类国家或地区的1.5-2.5与2-5的容积率水平。因此，通过提高容积率的方式来增加城市建筑总量，仍大有可为。 

        目前造成楼价暴涨的最大因素就是供应不足而需求旺盛，提高容积率将直接增加供给，抑制楼价的效果明显。以广东为例，目前全省的城市容积率约为0.52，只要将其提升0.05至0.57，就可增加2亿多平方米的建筑面积，相当于广东4年半的新建住宅消化量。 

        部分规划理念不符合国情 

        目前，“一部分人已经先富起来”，自然要追求舒适的生活，其中低密度的别墅小区便是他们的首选。城市规划也朝着“讲究生活品质、讲究生态自然”的方向发展，这本身并没有错，问题是，许多政府官员（包括城市规划者）将其简单等同于“追求低容积率”，拷贝欧美等人口密度较低国家的城市发展模式。 

        人多地少的基本国情，决定了我们不能简单模仿低密度国家的城市规划，西欧城市的生活固然恬静、惬意，但对我们的多数城市来说却显得奢侈。况且，近年来连人少地多的澳大利亚、加拿大都在积极提高土地利用程度，将有限的人口迁往城市集中居住。有人讥笑香港与新加坡的高密度、高容积率的城市发展模式，认为这样会降低生活质素，事实上，这正是她们的高明之处。香港只用十分之一的土地作为城市建设用地，不仅大大提高了土地的价值及利用效率，而且令其发展的后劲十足。通过合理的城市布局、立体化交通及功能分区，使得居民的生活质量一样可以得到保障。 

        适当提高容积率利大于弊 

        一提到“提高容积率抑制楼价”，就会有人提出一大堆反对意见，譬如降低城市舒适度、交通及环境压力、“热岛效应”等等。其实，这些问题都或多或少地客观存在，关键是用什么样的眼光来看待这些问题。 

        第一，要明白哪些问题是核心问题，哪些问题是非核心问题。是要绝大部分人都有房子住，还是部分人住得舒舒服服，其他人（特别是后期的城市化人口）只能睡街头？相信大家已经一目了然。况且，影响城市生活舒适程度的因素很多，高容积率也并不等同于高建筑密度，且高容积率并非降低生活质素的关键因素，高容积率的国家或城市一样可以生活得很好； 

        第二，要明白有些问题是可以改善的，有些问题却是无法补救的。交通及环境压力、“热岛效应”等等，基本都可以通过合理布置、立体交通、科技进步等手段加以消除或缓解。而一旦走粗放型的开发模式，占用大批土地，则后续发展将无从谈起。有人说，中国人最怕精细化管理，可能难以做到这一点。我说，日本人可以做到的，新加坡人可以做到的，我们中国人一样可以做到，香港的成功已经预先证明了这一点。