一直以来我都认为限价房和经济适用房都是一个怪物，房地产的怪物产品，因为它诞生的时期是特殊的，销售的对象也是特殊的，执行的方式是有很多漏洞的，建筑产品是有缺陷的，虽然它一再以保障为目的进行说明，但是真正保障了多少应该保障的人群不得而知，也很难考证。 

        今年北京土地市场中大量的投放了限价房用地，并提出将在3年内完成“两个一千万”保障类型住房的目标，虽然10个地块中已经有一半确定了开发者，但是对于广大消费者而言，对于整个房地产市场而言，对于宏观调控政策所起到的作用而言，还远远没有到位，因改细化和落实的内容，还在混沌迷糊和争议之中，可以冠冕堂皇的解释为慎重制定，其实有时可能是难度稀疏比较大，不好做了，从根本上就无法避免这种四不像的怪物的出现，后面再说什么都是怪物了，就是说让它有模有样的确难，复杂的很。 

        上周出差几日，回来发现地产市场很热闹，政府又发布了新的政策了，主要的精神主旨就是对新建商品房项目实行保障类型住房的按比例配比配置。 

        为火热的房地产市场降温大家欢迎，为低收入者提供保障类型住宅产品大姐也是欢迎，但是好事做得要到位，不是命名而已，而是要务实，将双限房和保障房更有针对性，做得像那么回事，但是现在的种种迹象表明，这个过渡产品，甚至可以说是怪物产品没有被合理的利用，却又升级了。 

        怪物的原因之一：双限房到底是什么？简单说就是限定销售价格，限定面积的住宅，其实也可以理解为三限房，就是限制购房人群，限定价格的参考依据是区域商品房的价格的75～85折的样子，在特定区域设置限价房对区域商品房的刺激不会很大，但是要是在全北京范围内对三环以外的全部项目都硬性采取限价房和保障房按比例配售，将严重刺激开发商的趋利神经，反正可以水涨船高，借着限价房的东风继续涨价，这样政府还能否限制呢，原本能够平抑的房价可能适得其反，不跌反涨了。 

        怪物的原因之二：到底谁是限价房的主人。对于房地产的投机人和投资人而言，低于市场价购买住房是个大便宜，所以限制购房者是个非常的难题，因为从开始就没有一个很认真的数据对应北京市场中有多少人适合双限房和保障房，这些人的收入状况和可支配的收入状况，所以矛盾就来了，门槛高了，双限房能够买得起的少了，保障谁了，门槛低了，大奔和宝马就又冲进来了。 

        怪物的原因之三：配售的细则很难制定，还是细则的问题，项目配置的比例，配置的部位都是需要协调的，过程中容积率松动的程度等问题。原则是确定是容易的，后面的内容的制定就很难了，行政命令对付市场化行为，让趋利的团体不趋利，显然又违背市场经济的发展的规律的，我对法理不很熟悉，但是我觉得开发商不应该承担过多的福利住房的行为，这样的硬性规定合法吗。香港地区的经验我们为什么不能借鉴呢，我们的参考依据是什么呢，其实这样的物业类型只有也必须是政府部门的专门机构才能完成好，才能做得不走样。 

        怪物的原因之四：谁去管“混合牌物业”这个烂摊子，在同一个物业不同消费水平的居民，物业管理必然成为一个难题，现在在很多经济适用房社区的物业管理公司遇到的问题都是惨淡经营，物业管理费的收缴情况很不理想，现在都扩大化了，全部的小区都将遇到这样的问题，本身住宅物业经营的利润就不高，现在可能更难了。不用收入阶层的人在一起，本意是增强沟通促进和谐，但是可能会产生了更多的社会矛盾，引发不安定的因素。 

        昨天和一个圈内的朋友聊双限房的话题，她说我也太关心了这个话题了，大家说得都不爱说了，觉得没劲了，其实能买到便宜房子都是大家的心愿，但是对这种轰轰烈烈的声势不感冒，都在看项目销售的时候到底是什么模样，别真的是怪物，还搞得都臊眉搭眼的。