一、 二手房交易市场问题的根源

        目前，我国二手房交易中存在的问题多种多样，如房地产经纪机构占用、挪用、侵吞委托人的交易资金；社会上存在着大量的无照经营、超越经营范围的经纪机构；房地产经纪机存在骗取中介费、看房费，或者未经委托人同意，以高于委托人意向的价格租售房屋，赚取差额部分价款等等违规行为，不一而足。这些问题的存在，表象原因似呼是二手交易市场运行规则不健全，房地产经纪机构诚信缺失，然而，我认为，根源在于法制建设滞后。

    二、法制建设滞后、缺失

        在立法上，我国至今可以说还没有规范二手房交易的法律、法规。由建设部颁发的、自１９９６年２月１日起施行的《城市房地产中介服务管理规定》，属于政府部门规章。而且，由于该《管理规定》制定的当时，房地产业的发展刚处于萌芽和起步阶段，使得《管理规定》在内容上没有涉及到目前二手房交易市场中所存在的主要问题，如中介机构赚取差价和占用、挪用、侵吞委托人的交易资金等行为，没有被《管理规定》规定为禁止性行为。

        在二手房的规范管理方面，针对二手房资金监管问题，建设部、中国人民银行于２００６年１２月２９日联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了一些规定：一是明确规定房地产经纪合同中应当约定客户交易结算资金交付的条件和具体方式；二是确立了存量房交易结算资金管理制度，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。三是明确了客户交易结算资金专用存款账户资金的性质和属性。明确该资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。四是要求房地产经纪机构或交易保证机构要保证资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致，确保存量房交易结算资金专款专用。

        该《通知》虽然基本确立了二手房资金监管制度，但是，对二手房交易资金的监管，光有建设部和中国人民银行银行的通知是不足够的。事实证明，切实遵照执行该《通知》的地方很少，即使是已经执行该《通知》的地方，严格执行该《通知》规定的中介机构的比例也不大。因此，该《通知》的出台，无法杜绝中介机构赚取差价和占用、挪用、侵吞委托人的交易资金等等行为。个中的原因在于，该《通知》仅仅是一纸通知而已，属于“红头文件”，连政府规章的边都没有靠上。

        三、他山之石可以攻玉

        在香港，二十世纪五、六十年代，香港己经有地产代理行业。“地产代理”是物业买卖的前线人员，是香港房地产业重要的一环，对香港的经济发展有很大的贡献。对很多香港人来说，购置楼房是非常重要的投资，牵涉的金额很大。经纪人的专业意见、做事手法，直接影响消费者的利益。到了八十年代，房地产中介服务业已演变为集团式经营；中介服务公司设立佣金制度，地产代理为公司赚取的金钱愈多，自己得到的佣金比例也愈高。因此，代理之间的竞争十分激烈。到了九十年代，行业继续发展，代理公司与员工的数量都增加。可是，代理人竞争炽烈，服务水平良莠不齐，令消费者吃亏。因此，１９９７年，香港特区政府根据《地产代理条例》，成立地产代理监管局。１９９９年，监管局订立有关附属法规和专业守则，开始了对地产代理的入职资格考试、注册制度和规管制度。除了地产代理监管局代表政府进行监管之外，香港有强势的物业代理行业自律组织，地产代理管理协会、香港专业地产顾问商会、香 港地产代理商总会、新界地产代理商总会、地产代理联会、香港地产代理专业协会等六家行业组织在保证中介机构规范经营、诚信经营上取到了举足轻重的作用。

        一句话，香港的物业代理行业，一靠《地产代理条例》，二靠地产代理监管局，三靠行业自律组织。

        四、立法先行，政府监管跟进

        我认为，结合香港的经验，我国要使得二手房交易走上规范经营、诚信经营之路，前提有四：一是要全面推行房地产经纪机构备案公示制度；二是要严格实施房地产经纪人员职业资格制度；三是要有专门的监管机构；四是要有强势的中介机构自律组织。

        而要奠定上述四个前提，关键是要立法先行。要结合《城市房地产中介服务管理规定》、《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》及《房地产经纪执业规则》的规定，制定一部统一的《二手房交易条例》，规范房地产经纪机构的经营行为及二手房交易管理。在有法可依的前提下，成立专门的房地产经纪机构监管部门，对中介机构进行规范管理；同时，支持、促进中介机构自律组织的发展，加强行业自律。