【调控】政府的归政府，市场的归市场，老百姓的归老百姓

　　建设部统计显示，２００６年１月至６月份，４０个重点城市上市预售的套均建筑面积１１５平方米，有１５个城市套均建筑面积高于１２０平方米。部分城市房价上涨仍然较快。今年６月份，７０个大中城市中，８个城市新建商品住房价格同比涨幅超过１０％，１９个城市月环比涨幅超过１％。这几年来，房地产市场发展中的一些突出问题没有得到根本解决，住房供应结构性矛盾突出，房价上涨速度过快，适合居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应不足，这是中央连续进行楼市调控的主要原因。

　　高房价只是我国经济运行的表象，深层次上表明城市居民消费能力十分有限，通过扩大内需拉动经济增长的宏观经济政策面临挑战，高房价下所出台的各种调控措施正在考验政府调控宏观经济的能力，也考验着开发商这个特殊利益集团的应变能力和百姓的心理承受能力。从２００５年到２００６年，中央政府对于房地产的宏观调控新政迭出，尤其２００６年“国六条”新政以来，陆续发布了好几个实施细则，中国指数研究院专家指出，“近期的楼市调控已深入到房地产市场的结构、交易、外资、税制等各个方面，中央设想可谓面面俱到。但是，关键在于地方细则尽快出台，目前一些地方这方面还做得不够。”

　　当然，政府想要开发商个个都像杜甫一样天天想着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是不可能、不现实的。开发商造房子就是想赚钱的，而开发商造的商品房，就像任志强说的是“给有钱人造房”的。穷人的住房问题，应该是由政府社会保障体系去解决的问题。但“国六条”，“７０％的住宅要在９０平方米以下”，却似乎有将政府的问题推给开发商去解决的意味。目前中国《住宅保障法》是一片空白，而这却是亟待明晰的，房子的问题要让市场的归市场，政府的归政府。

　　而对于普通老百姓来说，既要管好自己的口袋，也要管好自己的脑袋，要培养形成“梯度消费”的观念。住房本来应该遵循“租小房——租中房——买小房——买中房——买大房”这样一个梯度变化规律，但是目前中国许多年轻人本该租房子，却在买房子，本该买一室的房子，实际买了两室、三室。一个人未来十几年、几十年逐渐实现的需求过程，在中国年轻一代几年就实现了，没钱靠家族支援。而在西方发达国家，这些是不可想象的。目前我国部分城市居民存在超前消费、过度消费的现象，“追涨”情况较多，不利于市场稳定。因此，房地产调控不光是政府的责任，也是老百姓自身的责任。

【风向观察】珠海楼市2006转身，2007拐点显现

　　毫无疑问，对于珠海房地产未来走势的预测是矛盾而困难的。一方面，珠海城市的远景规划令人充满期待，尤其最近的“１３５”行动计划更是勾画了“一年见美、三年变优、五年显特”的美丽蓝图；另一方面，珠海不断高涨的房价、日益突出的供求矛盾和更趋豪宅化的产品结构又给珠海普罗大众的满腔热情泼了一盆冷水。综合方方面面的因素来看，珠海房地产火爆的势头极有可能在近期降温，房价拐点有望在２００７年左右出现。理由归纳如下：

　　第一、全国房地产大势在接二连三的政策打压之下已经出现变化，市场交投趋于冷淡。据国家统计局５月发布的国房景气指数显示，截至到４月底，全国商品房空置面积为１．２２亿平方米，同比增长１８．９％。其中，空置商品住宅６９２１万平方米，增长１５．９％。空房率的国际警戒线在１０％，而中国地产空房率已超过２６％。 此外，全国契税收入是房屋等不动产交易最真实的数据表现。国家税务总局相关信息显示，今年１到４月份，全国契税收入增幅趋缓，仅增长了７．４％，远远低于去年同期６３％的增长幅度。

　　第二、珠海房地产目前已经开始产生虚火。我们可以从近年房价增长的速度与ＧＤＰ增长的速度比值来替珠海楼市把把脉。据有关统计数据，１９９８－２００５年间，房价增长率／ＧＤＰ增长率处于－１．２６到０．８之间，远远低于房地产泡沫可能发生时的２，也就是说，１９９８－２００５年，珠海房地产业运行正常，并恰恰在２００４－２００５年间完成了价值回归。但是，２００５年珠海的房价增长率为２３．２％，ＧＤＰ增长率为１３．１％，２００５年房价增长率／ＧＤＰ增长率已达到１．７７，需要警惕房地产泡沫的发生，而从２００６年上半年房价增长的趋势来看，房地产泡沫产生的可能性无疑再进一步放大。同样，珠海目前的房价收入比也已经远远超越了国际通用的３：６的警戒线。

　　第三、珠海房地产的供应量在２００６年至２００７年剧增并将集中释放。从实际市场调研结果来看，各区域供应量均有较大程度的增长。从区域来看，拱北区域的新增楼盘不多，可销售面积主要是上半年项目的延续。主要是因为上半年开盘的楼盘主要消化期位于下半年。吉大区域供应量剧增，新增项目主要是景观优良的豪宅项目，此类项目的市场报价在１万元以上，吉大下半年将成为市场最受瞩目的板块。新老香洲下半年的新增供应楼盘增多，特别是新香洲区域新增楼盘数量多且规模大。不仅有本地实力发展商开发的五洲康城、富华广场三期、中珠上城，还有外来地产大鳄方圆集团的云山诗意，仁恒房产的星园。上述五个项目规模较大，市场定位相类似，以珠海本地的二次置业者为目标客户群，而开发档期无可避免有所交叉。据不完全统计，２００６年至２００７年将有二三百万平方米供应量陆续面市。此外，不少旧村改造项目的后续供应如五洲花城二期、岭南世家二期、夏村等亦将在此阶段亮相，更有在“国六条”新政出来前集中抢跑的８０多个项目、近三百万平方米的供应面积。可以说，未来两年珠海的住宅供应量可谓是空前绝后的。
　
　  第四、高涨的房价和畸形的供应结构将进一步全面打压各类消费需求。从对各类在建项目及近期待开工项目的摸底来看，供应产品的单体面积有进一步扩大的趋势，２００６年下半年至２００７年的供应仍以中大户型为主，主力面积在１２０至１６０平方米之间，而个别区域如吉大由于大量豪宅项目面市，户均面积更大，如华发九洲、华发龙庭、山海一品、金域水岸、龙园８号、水湾６号等。据调查，大部分位置较佳、质素较好的项目报价均在每平方米５５００元左右，少数豪宅项目每平方米均价已经超过１万元。受此影响，珠海房地产市场的各类需求将受到更大抑制，进一步趋于观望。

　　第五、在政策相关部门的督导下，银行已在进一步收紧银根。房地产项目贷款的门槛越来越高，条件越来越苛刻，甚至不再轻易允许商业银行捆绑政府对企业进行大规模的授信。可以预见，一旦房地产销售形势严峻，各类房地产开发企业尤其中小房产开放商的日子将愈来愈紧迫。

　　目前珠海房地产将面临的四大棘手问题是：政策趋严、银根收紧、供应剧增、需求转淡，而这些恰恰是房地产行业的硬伤。综合以上因素，从２００６年底直至２００７年开始，珠海房地产有可能真正开始回落，进入至少两至三年的调整期，具体表现为如下流程图：“市场观望→交投转淡→成交量进一步下降→价格小幅下降（在售项目价格暗降、未开盘项目调低价格预期）→市场信心进一步受挫而观望更浓→交投趋冷而成交量大幅滑落→价格较大幅度降价（市场整体均价最终回归到每平方米５０００元以内）→市场进入调整期”。