"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。" "建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。" ---《物权法》 出卖人声明该商品房附属的 地下停车库 、 会所 、 依据国家和北京市现行规定必须转让及本合同明示约定转让之外的附属建筑物、构筑物 、 × 不随同该商品房一并转让。 ---2006年7月某楼盘购房合同 10月1日，《物权法》将正式实施。记者调查发现，从前年开始热议《物权法》草案，到现在快要实施，购房合同中关于共有权属的条款发生了明显变化，车位、车库、会所等共有部位，由原来的模糊处理到现在独立出售并取得产权证，正在成为一种新的"潮流"，由此导致的停车纠纷愈演愈烈。"保护（建筑物区分）共有权人利益"是物权法精神之一，然而已有不少开发商在《物权法》出台后至实施前的"空白阶段"对其精神进行规避。 开发商借助合同"暗战"《物权法》 车位、车库、会所等共有部位原来"模糊处理"，现在购房合同中明确归开发商；业内认为，《物权法》"首先满足业主需要"条款不具可操作性 10月1日，《物权法》将正式实施。作为一项基本法，《物权法》提纲挈领地归纳了一些基本精神，对权利所有人的生活不会产生立竿见影的效果。 记者调查发现，从前年开始热议《物权法》草案，到现在快要实施，购房合同中关于共有权属的条款发生了明显变化，车位、车库、会所等共有部位，由原来的模糊处理到现在独立出售并取得产权证，正在成为一种新的"潮流"，由此导致的停车纠纷愈演愈烈。而"保护（建筑物区分）共有权人利益"的物权法精神之一，在实践中并没有得到贯彻。相关人士认为，应尽快出台《物权法》配套细则，对这一偏差予以纠正。 1 三份合同均约定车位归开发商 记者随机调查2005年至今年7月期间的三份购房合同发现，出卖人（开发商）对于《物权法》中关于车位/库的权属，均做出了明确约定，如新奥洋房业主陈女士的购房合同第22条显示，双方同意该商品房的地下车库等附属建筑物、构筑物按照以下第二种方式处理，即出卖人声明该商品房附属的地下车库、会所，依据国家和北京市现行规定，必须转让及本合同明示约定转让之外的附属建筑物、构筑物等不随同该商品房一并转让。且在第23条前期物业服务中，地下停车管理费未注明。"我们小区现在的停车租费是380元/月。"陈女士说，此前开发商打算卖车库车位，但遭到业主反对，后改为出租。 胡女士新近在东部购买了一处房产，她出示的购房合同附件二显示，参与分摊共用建筑面积的商品房名称包括：住宅、库房、自行车库，而不分摊的共用部位显示为无。"那就是说车库也进入分摊了，"胡女士这样理解。但据该项目销售人员表示，小区车库为独立产权，未包括在分摊面积内，将于10月公开出售。 而天鹅湾业主张先生的购房合同则干脆约定，出卖人声明该小区商品房附属的地上车位、地下车库均不随同商品房一并转让。 据太月园业委会主任王嘉吾介绍，在2005年甚至更早之前，关于车位/库是没有约定的，多数是模糊处理，2005年开始，很多开发商意识到物权法将带来的变化，纷纷开始在购房合同中约定共有产权归自己所有，并为很多车库、会所等办理了产权证。而实际上，开发商为车位、车库单独规划、单独缴纳土地出让金的很少。也就是说，业主的购房款中大多已经包含了车位、车库建设成本。 2 "首先满足业主的需要"未实现 按照《物权法》第74条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但"什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起怎么办？"采访中不少业主都有上述疑问。 接受采访的多位律师及业内人士均认为，该条款不具可操作性。另外，《物权法》关于"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"北京律师协会房地产专业协会委员陈旭认为，通过出租、出售、附赠的方式来进行约定，需要有一个平等地位的时候才有可能约定，当一方很强势的时候就没有可能进行约定，往往造成许多"霸王条款"。 中伦金通律师事务所律师蔡耀忠介绍，目前市场上确实有开发商变相利用物权法和分摊原则的模糊，将车位、车库强行约定为自己所有，如在售房时给出三天时间让购房人买车位，购房人不买则视为放弃，这就算"业主优先"了。他说，目前开发商已经出现了两种分化，一种就是规规矩矩按照《物权法》规定该归业主的归业主，该留给自己的留给自己；一种就是通过购房合同，不管是否计入分摊，均将共有部位约定为自己所有。 "没有哪个住宅小区专门规划一个地面停车场，"按照陈旭的解释，多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。 但从目前发生的停车纠纷来看，在很多号称人车分流的小区，地面没有规划停车位，出于需要用来停车的都是道路、消防通道等，本应属于业主共有，但开发商也要向业主收取租位费。一些业主因此愤而将车停在市政道路上，造成安全隐患。纠纷的背后，是与《物权法》"首先满足业主需要"精神的背离。 3 车位／库确立权属依然没有依据 停车纠纷的实质，归根到底在于车位／库的确立权属问题，而这始终像是一团迷雾。时至今日，历时两年多的王嘉吾等业主和太月园开发商关于地下车库权属的诉讼依然没有定论。 据王嘉吾介绍，太月园的开发商没有缴纳车库的土地出让金，就直接拿到了土地使用证，进而拿到了产权证。她出示的一份北京市国土资源局土地出让处的报告显示，该处建议开发商不再重新办理出让合同，在办理房屋产权证时，直接给地下车库颁发产权证。王嘉吾认为，签订土地出让合同、缴纳土地出让金是取得产权证的第一步；另外，开发商应该证明自己是作为一个独立项目来进行投资建设的，才能对车库主张权利。假如没有作为一个独立的投资项目，而且把建设成本摊入了公共建筑成本中，且在销售的时候已经向业主收取了这方面费用，那么就应该归全体业主所有。但开发商始终拒绝提供投资资料，相关国土资源局也未对自己的行为进行解释。该案目前仍在诉讼程序中。 该案例典型地反映了其他很多小区存在的现状。对于车位、地下车库产权证如何取得的问题，记者咨询相关国土局、建委等部门，均未得到明确答复。而据一位不愿透露姓名的开发商说，只要补缴土地出让金，符合容积率等规划要求，一般都可以给车位／库办理土地使用证，进而取得产权证。 陈旭认为，获取地下车库产权证的合法程序是什么，如何证明开发商是否将地下车库的建设成本摊入了房屋销售成本，以及人防工程如何管理利用，这些焦点问题都需要有关部门尽快制定《物权法》的实施细则加以规范。 ■ 榜样－－华远地产的业权分配实践 要说到"业权"，就不能不说华远，华远地产是北京首吃"螃蟹"实施"业权分配"的开发商。就在物权法获得通过的3月份，华远尚都和盈都的业主收到了第二份收益回报，业权收益和物业费结余共计437万元。根据"华远业权分配"原则，华远业主在今年要缴纳的物业费较往年有所减免。与此同时，华远·静林湾、首府大厦等实行了业权分配制度的项目也实现了物业管理费的返还。 华远的"业权分配"，简单来说，就是当业主购买某项目单元后，可按份额与其他业主共同享有社区可经营的公共场所、楼顶及电梯间广告、人防工程、地面公共停车位等公共部分的全部收益（按政策规定归政府或其他部门的权益除外），全体业主可以在政策允许前提下，按约定方式共同决定共用部分的使用方式，共享共用部分产生的收益。 华远地产董事长任志强在本月的一次论坛中表示，实行"业权分配"制度的前期工作量非常大，华远在实行之初专门聘请了一家律师事务所制作了一套专业软件，通过这套软件计划出各项数据，包括各类型物业的不同分摊面积的回报额。"在做方案、签订合同的时候，与业主约定清楚各类物业的归属，把所有权问题交待清楚，然后再建立一套完整的佣金制度"，任志强如是阐述"业权分配"的关键。 ■ 影响－－业主可修改业主公约 著名社区研究人士舒可心认为，《物权法》实施后，已经成立了业委会的小区应着手修改业主公约，因为《物权法》中很多条款规定社区中的物业管理事项只要一半以上业主同意就可以了，这个比例之前为2/3，那么业主当然不应该给自己设限。 蔡耀忠建议，相关政府部门可推出一个指导性的业主公约文本，将常见的问题和步骤、条款等列出，作为给那些不具备相关知识的业主的一个参考，简化程序，提高效率。 另外，《物权法》对于物业公司的影响可谓巨大，"物业公司尤其是前期物业再要阻挠业主成立业主大会已经没什么意义了，"舒可心分析说，因为《物权法》规定，只要一半以上业主表决同意选聘物业，就可以实施了，而不一定非要成立业主大会，因此对于物业公司来讲，只有摆正自己的位置，为业主服务，才可能长期在市场上生存。 在7月份搜房网召开的一次物业管理企业如何应对《物权法》的讨论会上，与会的多数物业公司人士均认为，《物权法》对业主权利、义务和物业公司角色都进行了明确定位，实际上是有利于物业公司更好地开展工作。 ■ 动向－－配套细则年底或将出台 作为一部基本法，《物权法》的落实还需要更多"下位法"、具体法规条例等来配套实施，据接近建设部、国土资源部的人士透露，全新的《房屋登记办法》、《房屋征收拆迁条例》目前都在草拟中，前者已经成文，但均未对外公布。《房屋登记办法》将全面确立房屋权属的登记制度，《房屋征收拆迁条例》将解决拆迁的程序问题，在拆迁之前将会有一个决定是否拆迁的程序。 ■ 提问 问：法规出台是否有利于解决之前的纠纷？ 答：接受采访的多位律师认为法规对以往案例不具有溯及力。很多存在纠纷的小区业主对于《物权法》给予了厚望，对此蔡耀忠表示，由于法的滞后性，当下实施的法对于之前的案例并不具有效力，之前发生的案例仍然适用当时环境下的法律法规。因此可以看到，类似美丽园、方南家园、时代庄园等小区的物业纠纷，并不能期望《物权法》可以解决；《物权法》只适用于从10月1日起发生的事件。 |