珠海市的二手房市场在最近数年内发展迅速，据珠海市统计局和珠海市房地产登记中心公布的信息，2007年上半年珠海市区二手房成交面积为71.76万平方米，同比增加9.8%；均价为2997元/平方米，同比上升23.5%。随着住房二手市场交易日趋活跃，珠海的房地产市场步入到更成熟的发展阶段。

一、珠海二手楼市总体描述

    珠海二手楼市从1994年起步，2000年开始快速发展，至2005年，二手房屋成交面积以每年平均20%的速度增长，二手住宅成交面积的平均年增长速度更达到27%。2006年因受到宏观调控政策的影响，二手楼市成交量出现增幅收窄，2006年二手房屋市场成交面积同比微增1.2%，与2005年的成交量大致持平（见下表）。到了2007年，当地的二手楼市出现“回暖”迹象，上半年大致呈“价量齐升”态势，具体有以下几个表现方面。

1、一、二手楼市充分互动

　　据珠海市统计局公布的数据，2003至2005年珠海市区累计成交二手商品房屋面积为343.61万平方米，成交金额81.54亿元，其中住宅（采用登记中心交易办证数据）面积227.87万平方米，成交金额53.73亿元。而2003至2005年珠海市区各类一手商品房屋累计交易办证（采用登记中心交易办证数据）面积399.59万平方米，成交金额152.31亿元。其中2005年各类商品房屋交易办证面积145.58万平方米，成交金额61.67亿元。

    一个完善、发育成熟的房地产市场是以二手市场的发达程度为标准的。从2003至2005年珠海市一手楼和二手楼市场的交易办证数据可以看出，住房二手市场的交易量与增量市场的交易量逐渐接近。住房二手市场交易增大是一个城市的城市化、工业化进程发展到一定阶段的一个体现，因为珠海地处改革开放的前沿地带，商品房市场发展相对较早，1988年开始出现较大数量可供销售的商品房屋。随着住房按揭方式的广泛应用和“实物分房”的结束，使商品房市场规模日益扩大；而为进一步搞活房地产市场，前几年珠海市政府又调整住房入户政策，鼓励房改房和二手房上市交易，这些都刺激住房二手市场的发育和发展。
    珠海市大量的二手住房进入市场交易，表明市场适应居民住房消费需求的变化，有利于居民梯度消费的实现。据了解，现时珠海市民大部分家庭已完成二次置业，甚至三次或多次置业。二次置业有利于促进二手楼市的活跃，要改善居住条件的人可卖旧买新，旧房价格较低使更多的中低收入居民买得起房，各得其所。以旧换新，以次换好，以小换大，可以直接推动积压住房的消化，同时也可以推动新建住房的增长，促进住房建设上质量、上水平，增加科技含量，推动住宅产业现代化。

2、“二次置业”加速二手楼市发展

    从珠海市登记中心统计的一手房、二手房办证办证数据看，2005年全市二手房交易面积首次出现与一手房交易面积相差不多的局面，全市二手房交易办证面积达133.42万平方米，而各类商品房屋交易办证面积142.69万平方米，二手房直逼新房交易量（见下表）。

    据了解，造成珠海市一、二手房交易量相差无几的主要原因是，随着人们生活水平和经济收入的提高，近年来，珠海大部分市民对原有的居住条件和居住环境产生不满，许多人产生了购买新房的欲望，全市出现了集中换房的“二次置业”风潮。据市房地产登记中心统计， 2005年上半年珠海市区一手住宅平均交易价为4246元/平方米，下半年市区一手住宅平均交易价为4205元/平方米，而实际上市区内一些楼盘的销售均价已超过6000元/平方米。

    如此高价位的一手房价，大大超出了购房者的心理预期和承受能力，市民购买一手房的欲望被抑制于是，许多急于买、换房或有购买欲望的市民将目光投向了二手房市场。而珠海市的二手房市场的基本情况是，房龄比较短，面积适中，房屋总价较低，地点多集中在交通、商业、学校等设施配套完善的闹市地段。与此同时，在上世纪90年代珠海房地产开发过热时被许多投资客囤积在手中的大量商品房，也因近年来珠海市房价的上升，集中在这两年被抛向市场，而这些住房虽在二手房市场交易，但大部分是没有人住过的“新房”，给购房者提供了大量的选择空间。据统计，2005年珠海市区二手住宅成交均价是2544元/平方米，相对低廉的价格，无疑是吸引购房者的一个因素。
珠海一手房市场的发达，带动二手房市场也出现了较好的发展。而二手房交易的增加非但没有造成增量房市场的萎缩，反而通过置换实现了二手与增量的联动，从而带动了增量房市场的增长，珠海房地产市场出现良性互动的良好局面。

3、房源求大于供，物业成交价继续攀升

    2007年上半年，珠海二手楼市交易打破了2006年下半年的那种“平静”，楼价开始缓慢上涨，同一品质的二手房与2006年下半年相比有了一定的涨幅。根据珠海市统计局公布的数据，2007年6月全市二手住宅交易价为3118元/平方米，比2006年12月上涨12.38%。其中香洲区3408元/平方米，上涨10.08%；斗门区1147元/平方米，上涨11.57%；金湾区1049元/平方米，上涨27.85%。全市6月二手住房交易面积13.14万平方米，金额4.10亿元，与2006年12月的9.93万平方米和2.76亿元相比，增幅达32.27%和48.65%。

    目前珠海二手房市场已成为一个以卖方为主导的市场，基本以自住需求为主，购房者选择非常理性，因此价格也就成为决定市场走势最为关键的因素。从目前的市场面看，中小户型仍是珠海市民的首选户型。但市场的供应并不大，2006年以来新开盘的单位面积大部分在100平方米以上。对于本地客户而言，南北向的多层楼房比较受欢迎，因为其公摊面积小，比较实用，价格适中。而外地客户的需求多是一些电梯房，高档小区，对环境的要求比较高，其价格也偏高。

    市场反馈的信息表明，地段稍佳的中小户型物业，只要有盘放出来，成交是不成问题的。而这种物业的价格并不低，如楼龄在两、三年内的物业，香洲区的价格在4500元/平方米以上，吉大区则在6000元/平方米左右。由于市中心的小区设施都较为齐全，大多都带装修，购房者购买后即可入住，因此二手房买卖交易较为活跃。但是总价低的房源供应也较少，市区内房源呈供不应求态势。

二、未来珠海二手楼市预测

    珠海的二手楼市场可以划分为以下几个时期，第一个时期是2005年6月之前，称为“炒楼期”，一套房炒几次甚至十几次是常有的事情，当时珠海的房地产投资回报率可达10%的，那时买房，房子升值快，回报高。第二个时期是2005年6月到2006年的6月1日，称为“降温期”，房价在慢慢地涨，交易量却在缓慢地降。第三个时期是2006年6月1日到2007年2月底，称为“冷静期”，这段时期二手房的交易缩减得比较明显。第四个时期是2007年3月至今，称为“正常期”，现在房价高了，回报率有所下降，不过在珠海要找回报率在6%至7%的物业还是比较容易的。由于珠海未来的发展前景是有目共睹的，珠海适合人居的城市环境对外地人具有着极大的吸引力，因而从长远看，珠海二手房市场前景仍十分乐观。

    满堂红（中国）置业有限公司珠海分公司总经理崔惠芬预计，由于有深圳买家到珠海购房，他们的资金实力和承接力均相当强，因而今年下半年珠海二手楼市将延续“价量齐升”的态势，总价超过40万元/套的成交比例将达到20%左右。

    近期珠海一手楼市的活跃度有所加大，如九洲假日、巴堤雅境、里埃维拉、旭日华庭等楼盘销售情况较前期明显有所好转，利用休息日冒雨前来排队买房现象重新出现。一手楼市的回暖，在一定程度上带动二手楼市场。现时珠海的二手楼购房需求相当大，一些刚毕业的年轻人、外地人不断加入购房队伍当中，另外还有一些人用从股市赚到的钱买房子投资等。珠海二手房成交量持续放大，增强了部分房屋持有者看好后市的信心，使得二手房供应存在不小缺口。在市场需求量明显增加的态势下，大量业主心态扭转，投资性需求有所抬头，这部分购房者蜂拥入市，均有针对性地购入区位较优、具升值潜力的物业，造成房产价格不断攀升，部分区域价格已跃过前期高点。在多种因素的共同作用下，珠海的楼价出现继续上涨的可能性非常大。