一、房地产相关政策 9月1日，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（下称《决定》）颁布，该决定将于今年10月1日起施行。根据物权法，国务院对物业管理条例进行了多处修改，修改内容主要涉及到业主、业主大会和业主委员会。由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利，《决定》对此规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定程序，《决定》规定了更加严格的程序，上述两项决定“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”此外，根据物权法的有关规定，《决定》还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规 约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。 9月3日上午，市委副书记、市长钟世坚主持召开七届28次市政府常务会议，原则通过了《关于进一步加强我市房地产市场监管的若干规定》。规定要求，未取得预售许可证之前，开发商不得进行任何形式的“内部认购”、“购房VIP卡”；取得预售许可证后，必须在10日内销售，不得囤积房源，捂盘惜售。钟世坚强调，加强房地产市场监管，是政府的重要职责，各有关部门必须明确责任，真正把加强房地产市场监管的各项任务落实到实处，增强政策的执行力。 主要内容如下：对未取得预售许可证之前进行任何形式的“内部认购”、“内部预订”、“购房VIP卡”以及未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款等违法违规销售行为，严格按照《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的有关规定处理;房地产开发企业取得预售许可证后，必须在10日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源，捂盘惜售;房地产开发企业在取得商品房预售许可证之前不得发布商品房销售广告;房地产开发企业在取得商品房预售许可证开始售房时，必须在售楼处醒目位置悬挂或张贴《商品房价目表》，严格执行明码标价制度，不得在明码标价之外加收任何未予标明的费用。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取;凡属房地产开发企业自行委托的中介服务，所需费用全部由房地产开发企业负担，不得转嫁给购房人。 中国人民银行6日宣布，为加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。当前，流动性过剩矛盾已成中国经济中存在的突出问题。中国建设银行总部研究部经理赵庆明表示，央行上调存款准备金率，主要的目的还是冻结流动性。当前货币供应量依然高增，上调存款准备金率是抽走银行资金，减少放贷最有效的方法。当前，针对银行体系流动性总体宽松的情况，央行主要通过存款准备金率、发行央行票据进行公开市场操作等手段进行对冲。此次上调存款准备金率，意味着央行将再次深度冻结银行约千亿元资金。今年以来央行已连续7次上调存款准备金率，累计3.5个百分点，合计冻结约万亿元资金。如今，普通类金融机构执行存款准备金率标准将提高到12.5%，已逼近10年来13%的历史高点。 中国人民银行14日宣布，决定自9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，这将是央行今年以来第五次加息。根据决定，自2007年9月15日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点。央行表示，此举旨在加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期。 9月17日上午，市委副书记、市长钟世坚主持召开七届30次市政府常务会议，要求不断完善社区工作硬件设施。作为承接政府及社区事务而预留的社区办公用房，将列入我市城市发展规划当中。开发商不建或建后改变功能的，将会面临房屋预售、登记等方面的诸多“红灯”。 17日有消息称，央行拟将第二套住房首付比例提至四成，同时，商业用房首付比例由目前的四成提高至五成。知情人士表示，上述政策的确正在研究中，不过尚未最终敲定。有关政策考虑还包括进一步提高房贷利率、收紧开发商贷款等等。 二、宏观市场分析 1、房地产开发经营状况 2007年8月珠海商品房成交均价为6143元/ m2，其中住宅均价为6110元/ m2，商品房均价比7月大幅上涨了1242元/ m2，住宅均价也比7月上涨了1252元/ m2，价格有与上月相比有很大波动，主要由于8月份城区开盘的大多为城市印象等高档楼盘，提高了总体均价。8月，商品房施工面积环比上月有所下降，为19.64万m2。本月商品房竣工面积为15.24万m2，环比7月下降了40个百分点。在销售方面，8月商品房销售面积和7月相比有大幅的下降，为27.09万m2，销售额却有16.25亿元，比7月24.75亿元只少8.5个亿，可见8月份市场主体还是价格偏高的中高档楼盘。 附表 2007年8月房地产开发与经营
数据来源：珠海统计局
2、商品房交易情况
2007年8月份商品房可预售楼盘数目为8个，商品房可供预售面积为10.51万m2，在预售楼盘数目和面积方面都比7月有所减少。二手房交易方面，8月份交易面积23.05万 m2，同比上升了8.5个百分点。在二手房交易金额方面，8月份为8.53亿元，比6月份的4.19亿元多出一倍左右。 附表 7月商品房交易
数据来源：珠海统计局 珠海商品住房交易在过去一个月里保持价量齐升的势头。市统计局和市房产登记中心昨天联合发布8月份珠海市商品住房交易价格，数据表明，8月香洲区商品住房预购均价首破8000元/平方米，为8117元/平方米，上涨8.08%。 8月全市新建商品住宅交易均价6095元/平方米，比上月上涨7.55%，其中香洲区7212元/平方米，斗门区3083元/平方米，比上月分别增长5.6%和6.32%；金湾区2703元/平方米，比上月下降5.44%。 8月全市商品住房预购均价6874元/平方米，比上月上涨9.75%，其中香洲区由于东方傲景峰、每一间花园、一水岸名园、龙腾湾山庄、仁恒星园等高价楼盘的拉动，预购均价首次突破8000元，为8117元/平方米，上涨8.08%；斗门区3408元，上涨7.7%；金湾区3030元/平方米，下跌4.4%。 在二手楼方面，8月全市二手住宅交易价格3401元/平方米，比上月上涨5.57%，其中香洲区3721元/平方米，斗门区1231元/平方米，金湾区1197元，比上月分别上涨3.95%、12.91%和16.52%。 统计数据还表明，近几个月房价上涨速度明显加快。6-8月新建商品住房交易均价的月环比增速分别为8.32%、6.07%和7.55%。此数据比上半年月环比平均3-4个百分点的增速，明显加快。 虽然房价上升，但市场仍保持刚性需求，表现在市场成交持续增加。6-8月全市新建商品住房交易面积分别为30.6万平方米、36.3万平方米和41.0万平方米，此数据比上半年月均成交26.2万平方米，也有明显增加。 数据来源：珠海特区报 3、固定资产投资 2007年8月固定资产投资呈现平稳增长态势，8月全社会完成固定资产投资额约26.47亿元，同比增长29.9％。8月房地产开发投资总额约为8.92亿元，同比去年同期增长89.9个百分点。房地产开发投资占同期固定资产投资的比重为33.7％，比7月的29.4％有小幅上升。 附表 8月 固定资产投资（万元）
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