我一直是在一线做房地产的销售工作，面对快速发展的房地产行业和高速增长的高房价，联想到股市经过前两周从6千点回落到5千点，连好多老百姓津津乐道的投资基金也出现跌破发行价格的现象，不再是稳赚没赔，还有人认为年内股市会回落到4500点左右，股市与基金的涨跌调整大家都认为正常。我认为房子现在也要进入一个盘整的阶段，虽然现在还没有下降的趋势，确实还有投资性需求、真实需求和盲目需求被扩大的部分在支撑楼市，但是我觉得密切全社会在房地产的投资购房要谨慎、开发商要谨慎。 以国美第一城和明天第一城及两个区域房价为例，在2005年的时候楼盘的均价是5000元，到2006年的时候基本上是到了1万块钱这种价格了。而到了今年像我们相邻的项目都已经超过了1.5万，我预计在2008年大部分企业的楼盘会跨过2万块钱的门槛。房地产价格的上涨速度是非常快的，特别是在北京，这三年内都是阶梯式的发展，二手房的买卖经历了同样的过程。 二，真实需求和虚假需求被市场假象放大 房价高速增长下，购房需求当中有盲目的需求在增加。 1、就是由于中国城市化带来外地人员的购房比例迅速增加。我们05年销售国美第一城时持外地身份证的人是48%，到06年明天第一城已经突破了72%。我们这两个项目一万多套房子是非常有代表性的，现在在北京的房价外地人在主导消费。 2、低龄化。我们说正常买房子是到四五十岁三口之家会买二或三居室，或30岁前结婚会买一或二居室，刚毕业会先租房过渡。现在这种理性的梯队被打破了。现在很多外地的家长给自己正在上学的孩子在抢房子，就造成了透支性的需求在增加，含不理性的成分。 3、投资的需求在增加。上海的房地产在03年到04年出现了一个质的变化，迅速从八九千突破了1.5万。我当时在上海就有明显的感觉，北京当时的房价才4千多，当时我说当买房子的目的不是为了住的时候，这个房地产市场就会进入一个疯狂的轨道。所以现在在房地产市场投资的人是大量的增加，而且这种增加会加大中国的贫富分化。只有有房子的人在倒房子的时候，他才会投资新的房子，你没有房子的人在将来也不会买的起房子的。所以现在所有投资房地产的人都在赌升值，所以一旦国家出台了信贷政策包括税收，马上就会扭转这种局势，现在深圳、上海、北京这三个城市房价都是涨的最快、冲的最高的，应该都受到了影响。 三，房价高增长开发商需要保持理性 由于土地的稀缺性，加上对房地产市场的预期太好，房地产开发商的拿地压力是非常大的。大家不惜一切代价在抢地，我统计了去年跟今年北京拿地的开发商，应该说95%是上市的公司，而且拿地的价格几乎都超过标底价格的两倍。所以现在造成房地产开发商很不容易拿到地之后，在心里上就会产生惜售的行为。这个时候开发商就开始绑架购房者，我就不降价看你买不买。 房地产价格是一个复杂的因素，确实这当中也有真实的房价增长的促动因素。比如说建筑成本的增加，我分析了一下房地产公司主要的成本。一、主要是土地的成本，这里面包括拆迁的成本。二、建设房地产人力的支出，就是农民工工资等施工人工费，支付这些费用是排在成本第二位的。三、就是钢筋混凝土，这种纯采购性的大幅度的原材料成本。四、电力和市政道路上的投入是非常大的。五、是税费，国家现在给房地产行业的税是预提，不用等你结算我就先按比例提走，然后等结算的时候多退少补。我觉得这些都促进了房地产价格的上涨。 提醒房地产开发商拿地销售都要理性。在北京06、07年房地产是不用销售的，所有的开发项目都是买房的10倍于你房子的数量。营销总监们不是在做广告，而是在屋里关门处理关系条子，但是我感觉这种情况是不会长久的。第一个市场上，现在北京已经过了1.5万的门槛，对购买力是一个很大的考验，老百姓即使是投资的也要算一算。我们算一个简单的帐，现在北京房地产市场投资按照租售比计算，已经不划算了，大家在赌升值。 我觉得房地产开发商在经营上不要盲目的提高价格，以预防政策及市场风险。另外要把产品做好，不要追求大户型，这种大和豪的定位都有潜在风险。 |