近来业界人士对房地产走势的分析多见于各类媒体。 —兼驳姜仁《中国房价继续上涨的十个“助推器”》 近来业界人士对房地产走势的分析多见于各类媒体。 其中有一派是莺歌燕舞派，也可叫唱涨派。其中一位仁兄还发现了房价继续走高的密秘武器——十个“助推器”。 其基本观点是房地产业形势一片大好，不是小好也不是中好而是大好，就是好来就是好，好的不得了啦！有人还列举出了为什么这么好的N个理由。一些论坛、走势分析会也大都属于此类，前几天一个论坛上不就还研究、探讨出了《中国房价继续上涨的十个“助推器”》吗？本人愚钝，不知这“助推器”为何类高科技产品，待仔细一看，原来是些不知被人炒了多少会的剩饭，只是换了个吓人的名头罢了。这十大助推器是：“第一、就是中国经济一路高歌，居民收入大幅度增加。第二、是土地等生产要素价格的上涨。第三、是表现为消费品价格上涨的通胀。第四、人民币的升值。第五、城市化带来的刚性需求。第六、租赁市场的快速发展。第七、是良好的投资市情。第八、地产中介行业发展大大提高了不动产的变相性，中介机构起了很大的作用。第九、就是供给方的营销手段。第十、是市场炒作”。总结了这十点，据说基本上也囊括了房价为什么那么高的基本情况，而且也是中国房价继续走高的“助推器”。 这些说法貌似很客观、很公正也很符合中国房地产市场的实际，但如果往深了想一下、稍加探究，就会发现其荒谬至极与牵强附会，很有必要打开这十个“助推器”看个究竟。 “经济一路高歌”难道房价也就要一路高歌吗？居民收入真的都大幅度增加了吗？这位仁兄不知是唱的那首高歌。我们知道，经济发展是有一定规律性的，而且与社会发展也应当是同步的。从我国目前经济发展的情势来看，总体发展是比较快速的，在全球也属快的。但这种快速发展，绝对不能成为房价上涨的“带头大哥”，否则我们的快速就失去了本来的意义和价值。发展经济只是手段而不是目的，发展经济的目地是为了让社会公众过上更加幸福的小康生活。若只是“为发展而发展”、“为快速而快速”，则会进入一种异化的误区，会导致社会动荡甚至社会灾难！那种结果是谁愿意看到的呢？再说这居民收入，扣除物价上涨、医疗、教育、保险、吃饭、穿衣、住房等生活必须性支出因素，还能真正增加多少？由于历史原因，大量下岗失业人员、城市贫民阶层、新毕业刚走上工作岗位的大中专学生、复转退伍军人、各类进城务工人员、支撑城市正常运营的各类服务行业从业者、中小学教师等处于社会基层的人群，他们的收入难道真的“大幅度增加了”吗？大幅度增加了多少？腰袋真鼓了吗？我看未必。因此上，这第一个“助推器”就是个坏的，不灵啊，怎么来助推？ “土地等生产要素价格的上涨”也能算作房价上涨的“助推器”吗？我们知道，土地作为开发成本，是影响房价的因素之一，但远远没到了“助推器”的程度。土地是不可再生的稀缺资源，一些开发商大量囤积土地、疯狂圈地，一些开发商与地方政府贪官勾结甚至“零地价拿地”，有零地价的地难道会有零房价的房吗？除非是贿赂贪官的！那些“等生产要素”与房价的飙升就更加是风马牛不相及了。民工是全球最廉价的劳动力，其他相关产业链上的“要素”也都是以极其低廉的价格就能取得的。唯一的是相关建筑材料和设备是能拿出来说事的。之于说花在贪官身上的“要素”那要另当别论了，本身就是违法犯罪，那是不能记入成本的，只可惜，这笔单也只能转嫁给普通购房者来买了。也许这种隐形的“要素”倒还真的算是“助推器”呢！ “消费品价格上涨的通胀”怎么“助推”房价上扬呢？按这个逻辑有些快速消费品价格上涨了十倍甚至几十倍，那房价也要一样涨幅吗？一般消费品价格与房价根本没有可比性，如果以为一般消费品涨房价也该涨那就是大错特错了。前一段猪肉、白菜价格大幅度上涨，引起了高层重视，采取了有效措施得以平抑。猪肉和白菜降了，可这房价也没见降啊。这说明他们之间是没有太大的关联性的。否则，猪肉、白菜降了房价也应该降了才说得通呀。因此，这个“助推器”看来也是毫不相干的玩意儿。 “人民币的升值”会“助推”房价？这种说法很有点儿意思。按理说，人民币升值、坚挺这说明人民币本身有保值增值的潜力，这种情况下，人们正确的理财选择应当是储蓄或进入资本市场，让人民币以钱生钱。当然进入楼市炒楼者也大有人在，但楼市的风险也是显而易见的。如果楼市崩盘那升值的人民币不就变成一堆无用的钢筋、水泥、混凝土了吗？人民币的升值只会让持币者在花出每一文钱时都变得更为理性而绝非更为疯狂。看来这个“助推器”也是不存在的。 “城市化带来的刚性需求”真有那样的“刚性”吗？“城市化”成了一些人的“挡箭牌”，房价高企和城市化扯的上吗？全球城市化的国家多了，有哪一个是以高房价、高到社会公众都买不起房为代价的？这种以“城市化”为借口和恍子哄抬房价的把戏可以休矣！城市化是一个渐进的过程。城市化进程中进城的农民，有相当一部分是带着“地票”进城的。这些年在城乡结合部有多少失地农民被开发商掠劫！发生了多少人间悲剧！不要以为以城市化为恍子就可以为所欲为了。土地，是城市化进程中最稀缺的资源，而那些失地农民应当受到妥善、合法、合理的安置与补偿！是他们为城市贡献出了祖祖辈辈赖以生生不息的土地，是他们贡献出了世世代代繁衍生活的家园，是他们以无私而博大的胸怀容纳了各类占用他们土地和家园的人们。城市化不是再一次盘剥他们的借口，城市化也不应成为宰割他们权益的屠宰场，难道还要在他们付出了土地和家园后再从背后狠狠捅上他们一刀吗？“城市化的刚性需求”隐含着一股扑鼻而来的血腥味！这种所谓“刚性”伴随着的是丧失人性与良心的血性！这种“刚性”是一种貌似给予实则掠劫的匪性！这种“刚性”来得越少越好！ “租赁市场的快速发展”从哪个角度助推房价？不得而知。近几年房地产二级市场或者二手房市场逐步升温，特别是租赁市场十分活跃。而以笔者观察，随着租赁市场的快速发展，大量闲置房源都被有效盘活，使一些本该想买房而手头又不宽裕的人打消了买房念头转为租房，这将会有效缓解市场供需矛盾，一定意义上会起到平抑房价的作用，怎么能成为房价飙升的“助推器”呢？ “良好的投资市情”不知是指哪里？全国吗？按题目应当是全国。请问眼下深圳的“投资市情”是良好的吗？广东良好吗？北京良好吗？海南良好吗？一个城市一月成交房几套有些甚至零成交量这难道是良好的市情吗？局部的良好并非全国的良好。再说了，局部的良好中究竟有多少水份那就天知地知了，连一些大牌开发商都在惊叹这寒流般的房市，这位仁兄却大谈特谈“投资市情良好”！真有些不可思议！“房价一路走高”并非就是“投资市情良好”，高得离谱、高得无人问津、高得卖房人都心虚，这叫作市场潜伏着极大的危机！这叫作投资市情很不乐观甚至十分危险！我们不知道这个“良好”的结论是怎么得出的。 “地产中介行业发展大大提高了不动产的变相性，中介机构起了很大的作用”。这一个看起来似乎有些关联，房子一经倒腾肯定要加价。现在的中介也不是吃素的。老板们都在向前辈学一些绝招。比如中天蒋飞就飞得无影无踪了、中大刘老板椐媒体报道可能涉黑了，还有一些被屡屡曝光的大大小小的中介，其在社会公众心目中的形象可想而知。当然，大部分的百分之九十五以上的中介是好的或比较好的。眼下，又被这为仁兄给归入了哄抬房价的“助推器”，不知各位从事中介的看官们做何感想？笔者不知这“不动产的变相性”究竟指的是什么？是否就是“变现性”，说句大白话就是能把房子变换成现金。这样的理解不知对不对？这个作用是很大，但我认为应当更多地从“服务社会、方便大众”这一良好的出发点去理解这种变现、去理解中介这个行业，不要一上来就十分主观地把中介定位于只是哄抬房价的“助推器”，那样的话广大的千千万万的从事中介工作的兄弟姐妹们也是不会答应的！ “供给方的营销手段”和“市场炒作”倒是真正的助推器。话要分两头说，正当的、合法的、正常的营销手段、营销策略，都是无可厚非的，也是受法律保护的。比如正常的品牌推广、广告宣传等等，都是合理的也是必要的。而对于市场炒作，这可是总理都说过要坚决反对的。这个“助推器”就如同一个雷管，用好了引爆的是市场，用不好的话引爆的可能就是地狱的入口处！这决不是危言耸听！这个“助推器”还是慎用或者最好不用为妙！ 以上我们分析了这十个“助推器”，把它们拆开仔细地看了一遍，还是有一点收获的，最起码让我们看清了被这位仁兄说的这么神乎其神的密秘武器究竟是真是假？究竟能不能用？究竟对房市有多大影响？不看不知道，一看才明了，这些所谓的密秘武器不过是些拿来说事、滥竽充数的无聊由头罢了。我们的专家也好学者也罢业内业外的精英们，在考量房地产市场时一定要立足国情、心系百姓、客观科学、严谨周祥。切不可脱离实际、只为稻粮、主观臆断、大而化之。那样不仅会害了自己也会害了他人。 以笔者之见，随着中央政府宏观调控力度的加大，随着〈廉租保障房办法〉的实施，随着新一轮土地风暴的掀起，房地产市场将会越来越趋于回归理性、回归科学发展。占房地产份额达百分之八十以上以解决普通百姓住房问题为主导的民生地产将会逐步成为房地产业主流，一个民生地产新时代正扑面而来。相应的，中国的房价也将会逐步回归理性，在平稳中达到一个社会和市场都能够接受的交汇点。房价的一路飙升实际上潜伏着无形的危机，只有回归理性、真正服务社会，才是最佳的选择！房地产的冬天寒气逼人，但当这个产业与改善民生融为一体的时候，那春天还会远吗？让我们共同期盼下一个美好的春天吧！ |