楼市见顶的几大确凿理由
| 随着深圳楼市在07年四季度的衰落，中国楼市拐点确乎已经到来。如果说去年上海房价的阶段性调整一定程度上是源于偶然的、市场外部的因素，那么此次调整明显有着市场内部的根源。 第一，政府的态度。 在中国这样的政府主导型市场中，政府的态度往往是很关键的因素，前期，政府对楼市常常心口不一，特别是地方政府在房地产领域存在特殊的驱动，后者也成为很多认定楼市长盛不衰的理由，这当然是站不住脚的。政府对楼市的矛盾态度充分表现在它本身有充分的能力给楼市刹车，但却始终引而不发，人们甚至据此认为政府没能力控制房地产市场，这也是不明就里的看法。实际上，政府完全掌控着楼市的笼头，只要看看第二套房的按揭比例就清楚地理解了这一点，此次，央行规定第二套房产首付提高到4成，我们可以注意到即使这个小小的紧缩措施，也是姗姗来迟其间还经过长时间细则的争论，可以看出政府对楼市的调控能力之强以及其态度转变的曲折过程。事实上，从理论角度说银行体系根本就不应该对家庭第二套房产以任何支持，来帮助炒房者囤积居奇，人为扩大民生的差距。与股票市场相比，楼市并不具有明显的资源配置的功能，银行体系在对待楼市和股市方面完全是颠倒了经济学的合理性。但这反过来也说明政府始终有着强大的调控能力。同时，也正是由于政府清楚地看到，楼市的上涨其实是自身所为，当然其风险同样也最终集于一身——国家银行系统，美国的次贷危机就成为政府态度转变的关键契机。它清晰地看到了，楼市的风险要比股市大得多，他将直接导致金融危机甚至可以触发社会危机。很明显，收紧信贷笼头意味着政府开始动手对楼市进行实质性降温，其理想的目标就是楼市的软着陆。而以往的所有措施并非政府的调控力度不够而是它的意志不定。可以预料，如果楼市继续上涨，信贷口子还将进一步收紧，直到调控目的实现。目前来看，其调控手段还是相当温和甚至过于温和。 第二，市场因素。 对政府此次温和的信贷调控，楼市的反应却如此剧烈，可见其自身的脆弱程度。实际上，中国楼市牛市的步伐已经行进了差不多十年之久，本身也达到了泡沫的水平，很多人认为房产租售比只有2%，这样的房产根本就没有投资价值了，相比股市泡沫也并不少，何况，股市的变现能力更高，同时还有资产重组等市场外的支撑因素，给予更高的估值水平也是合理的。从政府的角度，它当然更不愿意楼市出现非理性的现象。事实上，我们可以从与股市的对比，反推出楼市的危机。股市一般人包括政府都认定有泡沫，但股市的牛市仅仅进行了两年，变现能力慢而且市场庞大的楼市理所当然应该先行进入熊市，股市则因为自身的投机性较强的特点会延后调整的趋势。表面上看，股市经常遭到棒喝，但这主要源于两个市场天然的文化和体制差异，政府对股市就像对儿子，棍棒教育为主，对楼市则要温和许多，重在说服教育，但这并不改基本的判断，即两个市场在泡沫水平上大致上的均衡（如果存在非均衡，那么在这两年全民储蓄搬家运动中也已经被烫平了），而从楼市的运行和市场特点来看，楼市一定先于股市调整。下面是几个市场见顶的征兆。前几年常常被提起的房产空置率现在听不到了，但实际上这个数据肯定更加恶化，家有两套以上房产在中产者中已相当普遍。上半年全国房价大幅攀升，从市场角度看更像最后的晚餐，是比较明显的衰退信号。近来，各地都屡屡出现所谓“地王”，媒体则大肆炒作，同样是开发商联手坐庄市场的拉高出货的典型现象，意在丢卒保车。 龙头老大上海楼市早就露出疲态，今年深圳楼市的异军突起而后急转直下，对人气的打击相当明显，接下来，随着北京奥运的临近，支撑北京楼市的最大利好也将出尽，北京楼市的衰退就在眼前，而且从长远看，随着资本话语权的增强以及自身的环境问题，北京楼市的盛极而衰也很可能是历史性的，十几二十年后，也许我们看到它的房价低于廊坊也不会感到奇怪。近年来各城市都在大规模加强基础设施建设，这往往成为炒作的理由 但从供求关系角度看，基础设施建设大大增加了土地和房产的供给，对楼市构成巨大的压力。例如最近在南京市就出现这些的问题，据网上言论分析，有关部门为主流开发商护盘，渲染长江大桥单双号方案，一箭双雕，刻意制造江北郊区的交通利空，同时借以阻击对主城区楼市产生冲击的明显合理的年票制度。 第三，市场心理。 老百姓普遍相信楼市能保值的神话，与此同时，对股市则心存忌惮，在市场中，这往往成为反向指标。还是从均衡的角度看，如果存在泡沫的不均衡，那么从这种大众的心理反映出的结果一定是楼市泡沫更多。看看前几年，多数人都不相信楼市会涨，太多人认定楼市要跌，拐点论成为热门词汇，这两年追涨的恰恰就是那些前几年错误看空楼市的人。从投机的角度讲，已经赚够了并退出楼市的不可能再接盘了，那么还有更加后知后觉的傻瓜吗？答案很明确：没有！而一旦投资需求本身瓦解了，楼市不可能仅仅依靠实际居住需求为维持，反过来，消费需求也会在消极的情势下自行萎缩或推迟，从而为房产熊市推波助澜。 第四，人民币升值与通胀。 通胀是楼市唯一的支撑因素，当然，也是表面的支撑因素，因为它本身并不保证楼市能跑赢通胀，只是多少可以营造一种货币或者价格幻觉。而长远看，通胀恰恰还是会根本打击楼市。但应该注意到，鉴于历史教训和当前极端的贫富分化现状，政府对通胀的承受度是极为有限的，因此，我们看到最近高层明确把克服通胀作为首要任务。其标志就是松动人民币汇率，这等于放弃了通过通胀提高实际汇率的做法。最近，央行行长的讲话也表明了这个动向，但却被市场有意无意地做了相反的理解，周小川说正在研究加息能否解决通胀问题，这话的意思恰恰表明高层正在转而意图加速人民币升值。确实，加息等于在封闭的体系内部和通胀玩猫捉老鼠的游戏，而本币升值才是真正泄通胀洪水之道。加速升值的结果对楼市这样资金流动较慢的市场形成利好兑现的作用，资金将选择见好就收，兑现收益或者转而进入流动能力更强的市场。如果说加息同等地打击楼市和股市的话，那么，人民币升值和提高准备金率首先针对的就只是依赖信贷且资金流动更慢的楼市。 结论：就像房地产股走势所预示的，就像王石所言的，这回房地产拐点真得来了。 |
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