上周地产人物张耀辉教授（暨南大学产业经济研究院副院长、教授、博导，也正是笔者的恩师）一鸣惊人：“珠海不同于北京、上海、广州、深圳等中心城市，珠海属于二线城市，当中心城市出现拐点开始下降的时候，珠海等周边二线城市可能还会出现轻微上涨的趋势。“这种不同步、这种滞后性意味着珠海的顶点会往后推3--4个月，估计在奥运会之前会出现明显的房价下跌。把0．618法则运用于楼市周期分析，珠海主城区的房价会从现在的7000元跌至底点4200元左右。”4200元！！将 “制造”多少“负翁”？

在过去的两年里，给购房者感受最深的就是“一路快跑”的房价，06年比05年，上涨40％，07年比06年上涨20％。飙升的楼价，也让越来越多的市民对财富忽然有了别样的感觉，一夜之间成了“百万富翁”， 理论上，如果首付30万元购买一套总价为100万元的住房，在不到一年的时间里，上涨的房价就会带来30万元甚至以上的收益。然而，对于绝大多数人而言，这只是“帐面资产”上的“纸上富贵”！购房人得到的是心理安慰，拆迁户承受的是痛。如果房市看涨，将手中的房子脱手意味着要付出更多才能买到新房；如果房市看跌，尤其是暴跌——“从现在的7000元跌至底点4200元左右”，最终谁来接盘？

房灾之害前车可鉴：1991年，日本房地产泡沫迅速破灭，银行坏账高达6000亿美元。此后10年，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，被经济学界称为“失去的10年”；台湾房价，经历1987-1989年的泡沫后，从1990年到2005年，台湾房地产市场一直停滞，反而被戏称为“火车尾市场”； 1993年，国家实行宏观调控，海口房地产泡沫应声破灭，80%的开发商破产，留下无数的烂尾楼和经济大幅衰退。随后整整十多年，海口地价房价在沿海省会城市中最低；1997年，亚洲金融危机爆发，香港股市大跌，地产泡沫随即破灭。1998年，香港私人住宅售价平均下跌35%-40%，比1997年平均下跌5成。在这场“泡沫”中，香港平均每位业主损失267万港元，有10多万人由百万富翁一夜变成了百万“负翁”。房灾一旦形成后果将不勘设想！房地产是有周期的，只涨不跌的楼市是不存在的，市场狂热时要警惕房灾来临，这当中有善良的出发点。那么，珠海离房灾有多远？2008年珠海房价会否立刻土崩瓦解——从现在的7000元跌至底点4200元左右？进而出现房灾？

按照国外规律，房价到顶时，均价是楼市疯长前均价的4倍左右，据统计，珠海市2003、2004、2005、2006、2007年商品房销售均价分别为2965、3150、3710、5200、6353元/平方米，由此判断，珠海房价的顶点大概在均价1.2万多元/平方米，也就是说珠海房价的临界点还没有来临，之后房价会维持平稳甚至略微上升。当然受国家宏观调控的影响，这时市场非常脆弱，如果遇上宏观经济转向（可能性不大），或者其他突发事件的冲击，房价也有可能立刻土崩瓦解，进而出现房灾。显然这不是国家调控所希望看到的，这从建设部1月22日的表态“既要防止房价过快上涨，也要防止过猛下降”可见一斑。