在激烈的论争中，“第五届中国地产经济主流高峰论坛”于1月11日在美丽的南国之都惠州落下帷幕。如何理性看待当前的中国房地产市场， 并围绕这一判断做出必要的战略调整，依然困绕着诸多的企业领袖。本人以为，在经过持续快速的上涨后，中国房地产业市场已进入一个明显的调整与规范期，企业家们应乐观谨慎看待当前市场，做出必要战略调整。

自“9•27”新政实施以来，国内大部分一线城市房地产业开始明显降温。

10月份，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨9.5%，但与之前不同的是，新房成交量大幅萎缩，各地出现有价无市的情况。其中，10月份广州商品房成交量面积仅为55万平方米，比9月份下跌18%；深圳新房均价回落至14797元/平方米，较9月份下跌一成，成为国内首个出现拐点的城市。

11月份，尽管全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，但国内部分一线城市出现大范围降价局面。其中，广州11月一手楼市普降一成，全市十区中，荔湾、天河、白云、萝岗四区新建商品住宅均价分别下跌12.4%、26.0%、12.1%、40.7%；上海11月市商品房成交均价由10月份每平方米11500多元下降到10700多元，跌7个百分点；北京11月份新房均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元。

12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅与上月持平，但环比上涨0.2%，涨幅比上月降低0.6个百分点。其中，12月份北京市平均房价为平方米12180元,月环比降幅为19.67%；深圳商品住宅销售价格从11月的15931元/平方米下降至15000元/平方米，下降近千元；广州统计数据虽然尚未公布，但从大部分楼盘出现打折促销及明显降价信号来看，房价也将处于下跌局势。

观察以上数据可以看到，虽然全国房价仍然保持了较大的增幅，但不同城市间差异不同，以一线城市领跌的结构性房价下降局面已经形成；同时，一线城市房价下跌程度呈逐月加深态势，这与历次调控后，房价下降一月后即可迅速反弹不同。

为什么会如何这一现象呢？

首先，从调控角度来看，与以往任何一次调控不同，本轮调控除强调供给环节的调控外，更加重视需求环节的调控。以金融手段为核心的本轮调控，在严格审查并提高开发贷款比例的同时，加大对个人住房消费贷款的审查力度。其中，以家庭为单位提高第二套物业房贷首付比例，极大压缩了投资性需求泡沫。在广州，进入11月后，个人住房贷款严重收缩，部分银行停止放贷，这一政策导致的直接结果是二手市场遭遇坚冰，大批中介公司关门歇业；一手市场有价无市，交易量迅速下滑。加上2007年央行连续六次加息，一年期贷款基准利率已提高到7.47%，导致部分购房者调整或推迟购房计划。

其次，从住房供应来源看，进入2008年后，大部分城市的政策性、保障性住房已推向市场或即将推向市场。保障性住房实施最早的广州，其部分“双限房”已经上市，大部分年内将全面上市。显然，政策性住房的上市，将有力分流部分被动挤入商品房购买队伍的客流，并使更多的中低收入者寄希望于政策性住房，期望通过政策性住房解决居住问题。

第三，从消费主体角度来看，尽管目前中国仍处于高速城市化阶段，大部分二三级城市以首次置业为主的新增住房需求迅速扩大，但以北京、上海、广州、深圳等为主的一线城市，在经过近十年的发展后，大部分居民拥有属于自己的住房，目前的市场需要主要以改善性需求和投资性需求为主，而改善性需求的消费周期一般为2至3年，在目前市场趋势不是十分明晰的情况下，推迟消费更加符合更多的人的思考逻辑。由此，在投资性需求得到压缩，而改善性需求又被动推迟的情况下，市场消费主体显然已力不从心。这也可以解释为什么“全国房价仍持上涨，但部分一线城市房价持续下跌的原因”。

此外，从消费者购房心理业看，买涨不买跌一直是住房消费者的共同特点，特别是在“被动性需求被政策住房分流、投资性需求被政策打压、改善性需求因势推迟、刚性需求不足以支持市场”的情况下，消费者持币观望或将延续。

 综合以上因素可以判断，许多开发商期待市场能够迅速复苏，显然并非明智之举。如若中央政策无较大改善，一线城市房地产市场偏冷的情况将仍持持续较长一段时间。

在这一市场态势下，企业决策层有必要审慎看待当前市场。理由如下：

第一、在以投资性需求和改善性需要为主的一线城市，时间属于消费者而非开发企业。消费者可以推迟购房计划，但开发商不能。

第二、受2008年中央实施“从紧货币政策”影响，在整个2008年，房地产开发类贷款将呈紧缩态势，同时，在人民币升值尚未一步到位的情况下，“限制外资”政策仍将持续。由此，企业的融资的途径和融资的额度都将压缩，资金链吃紧将是部分企业不得不面对的问题。

第三、根据1月8日国务院发布的《关于促进节约集约用地的通知》，2008年，房地产开发用土的供给增加将十分有限，中央在土地执法方面的高压态势仍将持续，土地价格仍将处于上升趋势，企业只有拥有足够的现金流一次性交付地价，才可有效避免用地风险。

基于以上因素，本人以为，在2008年这一特殊年份，企业家们有必要结合市场预期与判断，做出必要战略调整：

首先，有必要调整年度经营目标及开发节奏，实施相对保守的财务安排。目前，大部分企业的战略规划基于企业2007年在房地产产开发经营领域的良好表现，在市场趋冷的情况下，如若按计划执行，将很可能使企业“弓拉得过满”，出现资金链断裂风险。

其次，有必要适当调整企业的项目布局及范围，达到规避风险之目的。从国家统计局统计数据可以看到，尽管进入10月份以来，国内各主要一线城市房价出现较在跌幅，但就平均而言全国房价仍然持上涨态势，这其中，大批二三线中小型城市房价上涨功不可落。因此，一些实施全国战略的企业可适当加大二三线城市投资开发比例，以求达到“东方不亮西方亮”之的目的。

第三，有必要企业的产品结构，合理确定目标消费群体。开发商既要避免普通商品商消费主体与政策类住房重叠，又要避免以投资者需求为主要对角的“豪宅”产品遭受国家政策调控。

第四、调整工作重心，由外而，苦炼内功。越是在逆市当中，越能体现产品的魅力，越是在艰难环境之中，越能体现管理的重要性。也只有这样，才能为企业长远的发展奠定良好基础。

总之，在一个相对较长的逆市当中，企业家需要“思变”的勇气和智慧。“如果只是消极地观望、等待傻瓜都赚钱的好日子再来，不仅这种期望会落空，恐怕连这个冬天也过不去”。