不管承不承认拐点，其阴影都已经笼罩了整个房地产市场，观望成为了最大的声音

“有没有路子能帮我把房子退掉？”在北京某国际银行工作的黄先生最近很不心安，四处托人想把与朋友一起在北京某高档别墅定的3 套房子全部退掉。与很多因为拿不到贷款而退房的人不同，黄先生想退房的原因是因为最近北京和全国房地产市场的走势以及此起彼伏的“拐点”说法让他非常担心。

事实上，相对南方一些城市的退房潮，北京的退房现象并不很多，但是市场各个层面的观望情绪已经是毋庸置疑，拐点的阴影也愈来愈大。

购房者持币待购

当下，销售低迷已经成为北京楼市最突出的关键词。北京市房地产交易网的统计数据显示，2007 年12 月，北京商品房销售大幅下降，期房网上日均签约313 套，成交量下降了292 套，降幅高达48.3%，环比11 月成交量下降了150 套，降幅达32.4% ；住宅日均签约260 套，日均签约面积30694 平方米；同比跌幅接近50%。

楼市的调控和冷清，让购房者陷入了深深的观望之中。央行发布的《2007 年第四季度全国城镇储户问卷调查》显示，北京居民购房意愿较第三季度下跌了7 个百分点，降幅位于全国七大城市之首。

而中国房地产指数系统最新“北京居民购房需求调查”显示，有超过五成的被访者因宏观调控而选择“持币待购”，以短期投资为目的的购房比例更是降低到近年最低水平，导致2007 年年底成交量急剧萎缩。其中，34.8% 的被访者认为近期北京房价会下降，另有30.4% 的被访者认为会保持稳定。

中国青年报社调研中心的最新公众调查则显示，63.8% 的人称观望一两年再买房。

销售、中介惶恐收缩

楼市从火爆到萧条的快速转换，感受最深的就是楼盘的销售员们。在北京做了四年多的售楼工作的小刘告诉记者，现在是他售楼生涯最难过的时刻，售楼人员的工资结构是底薪加提成，过去楼市火爆的时候，他们一个月能拿好几万的提成，现在连续好几个月没有卖出一套房，每月只能拿1000 元的底薪。“现在楼房卖不出去，工资也很低，准备再换一个楼盘。但一直没有找到合适的楼盘，大家都差不多，现在都不好找，都不好卖。”

销售的低迷同样波及到了二手房市场。因为房屋交易持续萎缩，北京大型房产中介公司中大恒基日前关闭了50 家门店。而在此前，在京城开有多家门店的房产中介“信一天”已提出停止二手房交易结算资金划转业务，退出中介市场。从北京房地产交易管理网上可以看到，退出二手市场的还有“金色阳光”和“帝园”两家房屋中介公司，而从去年9 月央行房贷新政出台以来，北京至少已有7 家房产中介公司和担保公司从二手房交易资金监管系统中撤离。

　开发商开始另类捂盘

“宏观调控让购房者观望，观望导致楼市遭遇寒流，寒流带来的悲观预期让购房者进一步观望，楼市陷入更深的深渊。”正是这样的楼市多米诺骨牌带来的下降通道，让从事了20 年房地产开发和投资的老汪首次对房地产业产生了担心和观望。他毫不讳言地告诉本刊，拿地和销售的困难让他身心俱疲，他最近已经把绝大部分资金转入了股票市场，“我准备在房地产市场暂时歇歇了”。

虽然老汪的做法在房地产业内只是少数，但北京盛世翌豪房地产经纪公司总经理焦汝刚表示，“现在很多开发商的销售都非常冷清，基本都不好卖，大家现在已经没有不承认的了—北京的确已经陷入了观望。”

焦汝刚透露，从目前的情况来看，开发商开始进入了另一种的“捂盘”状态，不是为了惜售加价以提高利润，而是实在市场行情不好，看不透走势以尽量减少风险。现在大多数开发商的做法基本上是“能晚开盘就晚开盘，能不动就不动”。与过去积极去部门“跑审批”争取早日拿到预售许可证完全不同，现在基本上开发商都是消极应对，甚至还有的故意出错以推后开盘日期。

至于所谓的降价和促销风潮，焦汝刚认为，从2006 年到2007 年三季度前的房地产市场牛市和疯狂的价格上涨，已经让大部分开发商攫取了丰厚的超额利润，资金压力普遍不大，面对目前的销售冷淡，开发商基本上是观望不动，降价和促销只是个别项目的个别现象。“所谓的资金压力，主要是针对新动工和开盘的项目，他们急需资金回笼，现在的房贷紧缩和销售冷淡显然让他们很难。”

专家继续唱好

虽然市场拐点疑云不断，观望情绪猛烈，但大部分专家对未来房市走向依然看好。在本刊上一期的《2008 大预测》中，绝大多数专家对未来房地产市场的走势继续看好，在拐点阴影带来的“假摔”后会继续向前。

北大房地产研究所所长陈国强认为，2007 年虽然个别城市房价有下降，但国家宏观经济形势没变，中国快速的城市化进程没变，所以居民的住房需求旺盛，房价全行业下降甚至出现拐点的可能性不会出现。

北师大房地产研究中心主任董藩也认为，2008 年部分地区的房价会下降，但是这种下降只会延续到五六月份。他强调，决定房价的根本原因是供求关系。目前中国居民的住房需求仍然非常旺盛，房价在暂时下降之后，可能又将上涨。

另外，采访中大部分代理行的专家也认为，从过去调控的经验看，此波观望行情在未来2 个月后将会扭转，再加上奥运的刺激，房地产市场将继续看好。

银行成为“关键先生”

此波的拐点阴影及随之而来的观望，缘自于2007 年9 月27 日，央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知明确要求购买第二套住房首付提高到40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。信贷的紧缩和随后宣布的货币从紧政策，让房地产业陷入了拐点和观望之中。

“只要信贷一开闸，我们就能拿到贷款，楼市就会重新吹起反攻号角，房价将迎来报复性反弹。”从去年深秋开始就无钱可贷，饥渴了3 个多月的开发商们纷纷“押宝”2008年第一季度。但事实依然很残酷，开发商和购房者面对的仍是银行的“冷脸”。“从去年11 月就在银行排上队了，得到的答复一直是‘无钱可贷，再等等’，等到2008 年1 月信贷重新开闸”。投资客吴先生的无奈诠释了大部分等待贷款者的现状。

但1 月3 日，央行2008 年度工作会议在京召开，强调总量上将更严格控制信贷。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇透露，目前银行信贷已基本定调，最近各银行还要开年度会议，会后即会拿出具体从紧细则；开发商想趁信贷开闸一拥而上，大规模地拿到资金很难了；信贷即使在开闸后，也只会是细水长流。

北京联达机构总经理杨少锋更是认为，“由于银行紧缩银根的政策在基层还没有完全开始执行，房贷新政的威力还没有完全开始体现。所以目前的观望还仅仅只是开始，等到大量的客户正常贷款因为银行无钱可贷而被拒绝，新开盘项目因为预期降低而调低房价的时候，市场波动将更大，调控新政的威力将会充分显示。”