左岸地产 何兵

坦洲镇，位于珠江口西岸，地处中山市最南端。全镇总面积136平方公里，土地资源丰富。全镇有耕地4万多亩，山地近3万亩，农产品和海鲜等物产丰富，素有“金斗湾”美誉。由于坦洲所处地理位置的特殊优势，使得其房地产发展与珠海一脉相承。

早在12年前，红塔集团旗下的红塔置业正式入驻坦洲；近三年，中澳地产、锦绣大地地产、南光置业集团旗下的南通地产、新州房地产等数十家大型集团公司纷纷抢滩坦洲。

在即将过去的2007年，可以说，坦洲楼市风起云涌，大规模楼盘成为坦洲房地产市场的主角。而在即将迎来的2008年，坦洲的楼市又将迎来如何的命运，利好何在？

一、中山市规模化房地产开发，坦洲迎来品牌竞争时代

2004年以前，汇翠山庄和金山城是坦洲本地少有的两个大规模商品房社区，此外，还有村田房产、宏生房产等本地小开发商开发的中小规模楼盘。镇区的商品房整体开发水平较低，规模也比较小，年开发量合计不超过20万平方米，开发区域主要集中在坦洲旧镇区——大兴路商业生活区。

坦洲房地产市场的快速发展是从2004年开始的。锦绣大地、中澳房产等外地房地产大鳄进入坦洲房地产市场，开始大规模地开发建设，坦洲房地产开发规模迅速扩大。2004-2006年期间，楼盘开发的热点从旧镇区向新行政中心区和南坦路沿线片区转移，锦绣年华、汇乔花园、美丽花园、星洲花园、骏逸华庭、金筑美居、中澳新城、洲际新天等十几个楼盘纷迭而出。同时，由于坦洲市场走势趋旺引起投资换房的珠海澳门客户大量增加，形成供销两旺的坦洲新楼市。

据坦洲电视站报道的数据显示，2006年坦洲全镇房地产规划报建面积为187万平方米，同比增为134%；施工报建面积为89.06万平方米；全年房地产增加值达30158万元，同比增为90%；17间规模房地产公司完成投资额8.439亿元，同比增78.2%，销售面积532665平方米，同比增205%。仅从数字的变化，我们已能感受到坦洲房地产发展的加速度。

时至2007年下半年，新行政中心区的汇乔花园、美丽花园、星洲花园、骏逸华庭等项目相继进入现楼阶段。同时，受中山政府控制新开发项目的影响，预计2008年新行政中心区的住宅供应量将会明显减少。坦洲的开发热点逐步转向坦洲路口附近一带。中颐·海伦堡进驻坦洲——68万平方米的“珠澳首席欧洲生活城”，以雄厚的实力开启坦洲现楼营销模式，带动坦洲楼市向一个新的竞争高度迈进。

2008年，预计坦洲的开发热点将继续向坦洲路口延伸，中澳新城往珠海方向的新区将有四至五个新项目相继进入报建阶段，项目开发规模多在100-300亩不等。随着这些项目的开发建设，南坦路东南侧将成为一片开发新热土。

据中山相关政府部门规定，中山市低于40亩的土地将不再允许报建开发。这一规定将决定坦洲未来房地产开发模式必然以规模化开发为主的特点。5万平米以下的小规模楼盘将越来越少，中大规模楼盘之间的竞争日益集中在楼盘品牌、品质与服务三个方面，竞争的水平将有大幅度提升。

二、珠海主城区无地，坦洲楼市迎机遇

8月23日《珠海特区报》报道，市委常委、常务副市长霍荣荫21日代表市政府向市人大常委会执法检查组汇报规划情况时表示，珠海市规划部门严格执行《珠海市城市规划条例》（后简称《条例》），中心城区原则上不再供应房地产用地，旧区改造腾出的用地原则上不再安排房地产项目，主要用于安排公共服务建筑和市政配套设施用地，从而为提升中心城区功能、完善中心城区公共设施及市政设施留下建设空间。

针对中心城区原则上不安排房地产用地，首先带来影响的是珠海主城区的房地产市场，供求关系将得到进一步的紧张。而随着供求关系的紧张，无论是在售楼盘，还是在建楼盘，都会迎来不愁卖的机遇，起码开发商和消费者有这样的思考。这种机遇必然会催生珠海市主城区的房价将得到大幅度的提升，这种提升在2007年的8、9月已经明显呈现。

珠海市主城区房价的上涨，带来最直接的后果是，很多希望在主城区置业的客户群体，都因房价过高而出现观望情绪，或将目标投向主城区之外的房地产市场，主要包括珠海西区楼市和近邻主城区的坦洲楼市。

虽然珠海西区属于珠海市，坦洲属于中山市，但对于渴望在主城区置业的客户来说，很大一部分是工作在主城区，生活也在主城区。对这部分人来说，较珠海西区的坦洲，无论是现实的距离还是心理距离，都相对较近。在不以入户为目的的置业前提下，更多人选择被称之为“珠海后花园”的坦洲，这是理性而自然的选择。

据统计，目前坦洲房地产市场的消费客户群体80％来自珠海和澳门，如中澳地产目前已经在开发第三期的产品，业主和准业主有80％来自珠海。锦绣大地今年推出的第一期产品锦绣年华有800多户，60％都是珠海客；二期推出620户，70％来自珠海的客人，颐景苑俊逸华庭第一期，珠海和澳门的客户占了90％以上。红塔荟萃山庄几乎所有的客户都来自珠海、澳门。

而在珠海主城区原则不供应土地的前提下，坦洲房地产市场将会获得更多的珠海、澳门客户，在2008年坦洲楼市中将会得到继续的具体体现。

三、坦洲楼市多路出击，与珠海西区楼市共舞

房子的价值，第一看地段，第二看地段，第三还看地段。这虽然是一个楼盘的广告语，但是对某个片区的房地产市场来说，道理无不是如此。可以说，坦洲楼市之所以能如此快速的发展，主要也是取决于其得天独厚的地段位置优势。

目前，珠海对外的通路，绝大部分要直接或间接经过坦洲：如广珠城际轻轨，中三站就在坦洲旁；港珠澳大桥珠海落脚点拱北，与105国道相连，使得坦洲与港珠澳联为一体；还有西部沿海高速、太澳高速、都直接经过了坦洲。

也就是说，珠海要对外突破，要成为珠三角西部中心枢纽性城市，其最大的收益者无疑于坦洲，这点坦洲政府已经早有认识。在珠海即将全面进行城市西拓的历史进程中，坦洲不失时机地展开了自身的建设。如正在兴建的两条道路，将与珠海大道进行连接。

坦洲与珠海大道的有效通路，意味着，坦洲将楼市的触角伸到了珠海主城区之外的片区，尤其是南屏科技园片区，保税区片区。而这两个片区的性质都是工业园区，就珠目前海来说，这里蕴藏着巨大的房地产市场的消费力量。

从另一个角度来说，流入珠海进行西部城市建设的人力与物力资源，都将有部分被坦洲所拦截或分流，从而可能出现坦洲楼市与珠海西部楼市共舞的局面。

从以上坦洲楼市三大利好，应该可以判断出2008年的坦洲楼市，机遇大于挑战，价格方面受珠海楼市的影响较大。但是坦洲楼盘的高性价比优势，如能继续保持，必将吸引更多的珠海人、澳门人前往置业。

2007年已经过去，2008年走到面前，在这年尾阶段对坦洲楼市做一番剖析，望以上文字能为大家的投资置业有所参考价值。