买涨不买落，这个口头禅很有意思。观望已经成为绝对主流，那么房价不降论调岂不是自欺欺人？关于房价是否下降，数据可以说明问题，更重要的是，购房者的双脚最能说明问题。 但是为什么还有部分专家，在房价下降日益明显的好事下，在普通民众望眼欲穿下，在购房者购房希望有点眉目下，他们却在鼓吹房价没有下降，鼓吹房价没有实质下降，鼓吹房价可能下降了还要上涨等等奇怪的论调？ 大象笨笨仅仅从最简单的处世道理说起，驳斥这种歪理邪说。 1、地产现状 现状就是，房价开始不稳定，从猛烈上涨到了局部下降。 聪明的读者会发现，这些政策导致房价下降，核心的原因在于中央政府对地方政府的管理加强了。这点从建设部在07年上半年和07年下半年年可以明显的看出，建设部领导机构做了微调。（如果您持续关注大象笨笨的文章，应该知道我的一篇旧文章：宏观调控渐入佳境，严控紧缩强化管理，这篇文章写于2007年3月22日） 2007年中央严厉打压房价，在2008年出现了房价不稳定现象。仅以万科为例，万科地产巨头，开始打折销售住宅商品，这很能说明现在房价下降和地产企业资金短缺的问题。当然万科不愧国内地产老大，见微知著，早早下手。具体分析：万科降价时机选择很巧妙，房价高位，而低价保障房批量上市前；买卖顺势，而中央正在严厉打击地产囤积；吸引眼球，而百姓对房价下降很渴望，对企业信誉提高有帮助。总之，万科这么做，可以赢得民意先机，同时赢得民众钞票。 上面的分析，总结一句话：房价下降争论，发生在房价下降预期强烈的现实，而民众用双脚制造了房市的超级冷清，制造了房价在局部地区的猛烈下降。 一个问题：高房价地区能够支撑多久？ 2、房价不降的心理安慰 近来房价不降的言论盛行，这里仅说两点： 先是传说“货币政策从紧”要松绑。大象笨笨回答网友当头棒喝的提问，政策不仅不变而且会更严厉，同样事实也证明了这个判断。 然后又传说房价下降是由于房屋构成造成均价下降。这里，大象笨笨不争论这点，因为争论对这点对于普通购房者没有实质帮助。我们使用历史观点来看，房价猛烈上涨的时候，小户型价格窜的比豪宅不低（从价格和房屋面积比例看）。为什么呢？道理很简单，民众的购买力能够买得起小户型，而豪宅无法形成规模效应。 总之，不管怎样的事实，有专家就不承认房价下降，当然那是他自己的事情，而普通民众要用自己的双脚争取房价下降的利益，用双脚保护自己微波的保命钱。 3、未来政策展望 调控政策会越来越有效。 调控政策会在08年很有效的前提是，地产市场变化或者房价预期已经和中央政策有了强烈的呼应，后者一呼，购房人群大量观望。这种现象已经根本改变2007年地产大头垄断房价信息的局面。 调控政策在08年会更加严厉。大象笨笨认为，在国家住房政策根本改变后，在核心领导为民主政的任期内，在国外投机日益猖狂而国内政策严厉打压下，08年宏观调控会出现更加罕见的力度来打压人民币投机和暴利投机的地产和股市的圈钱行为。 请看新闻： 房价和其他物价一样，有涨必有落。但是，房价变化也有其内在的规律。当前报道的房价数据扑朔迷离，这就需要我们下点功夫，去伪存真。 首先，有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下房地产投机活动受到抑制，自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整，是意料中事。 其次，房市低迷并不等于房价要下降。如果房价真的要下降了，房地产商肯定要抢先出手，抛售楼盘。可是，各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售，说明他们估计房价还要上升。 第三，即使出现了拐点也并不意味着房价下跌。在经济学中拐点有着很明确的定义：表示曲线由加速增长转变为减速增长。说白一点，出现拐点只不过是房价的涨速没那么快，但是还是在上升。拐点和房价的最高点是完全两回事。 第四，当我们讨论房价的时候应当区分具体楼价和房价指数。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事，房价肯定还要涨。如果拿整个城市的房价来计算，在包括小户型住宅、经济适用房之后，房价指数确实有可能下降。 当前决定房价有三大原因：供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。 在供求关系上，房地产市场上的需求除了正常需求之外还有投资需求。因此，在较长时期内房价还处于上升通道。 在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，在较长时期是由于资产重新定价。目前，推动房价上升的最重要的因素是资产定价。受到多种因素的牵制，利率在短期内升不了多少，而通货膨胀率也降不下来。负利率将严重地困扰我们的金融体系。只要有负利率，银行中的居民存款就会流动。银行里的钱往外流，必然要流进股市和房地产市场。等到金融结构调整到一个新的稳定状态，房价暴涨的趋势才可能逆转。 |