第一部分：07年珠海楼市发生急剧上涨的原因分析 07年，人们在房价的一片上涨声中几家欢喜几家愁；07年，是个多变的一年，楼价与物价是市民最关心的两大话题，最为常用的词语无过于：涨价、央行利率上调、宏观调控、通货膨胀、准备金率、“135计划”、地王等等；07年是个疯狂的一年，“轻轨”“135计划”是引爆楼市狂飙的炸药引子，政府功不可没，媒体也兴风作浪，人们由跟风追捧到持币观望。经历了这样的起伏，我们回头看看，又能得到哪些启示悟？ 一、通货膨胀严重，迫使人们把资金投入房市 07年，中国的物价，普遍上涨，通膨严重，政府虽然通过各种措施和办法控制，但基本上是无任何起色和成效的。当口袋里的钱在不停贬值的时候，人们就会想法让自己的财富保值增值，不受通膨影响。而对于市民大众来讲，投资的渠道无外乎以下几种： 1. 做生意。对绝大部分人来讲，不合实际，它需要时间与精力的投入，且需一定的经验，安全系数不高，抗风险力低。 2. 炒股。大家都知道股市的风险程度，需要操作者熟悉国家时政与金融信息，心理素质要高，是一种高风险高回报的投资方式。操作者以中青年为主。 3. 投资基金。基金这样的投资方式是相对安全稳定的，不过回报率不高。此为稍为年长者较常选用的方式。 4. 投资房产。由于土地具有不可再生性与稀缺性的特点，所以土地的价值是不一样的，具有保值增值的长处。从实用性讲，可以自用，也可出租。从稳定性、安全性、抗风险性、增值空间讲，都是其它投资方式所不能比拟的。 所以，由于物价上涨带来的通膨现象，很多人选择了把资金放到了房市，而这样的投资心理和投资群体是具有普遍性的。 二、“135”把珠海提到一个新的高度和发展空间 结合《珠海城市空间发展战略(珠海2030)》规划要求，“135”行动计划提出，到2030年要把珠海建设成为珠江三角洲西岸区域性中心城市。城市主要职能是：区域性商贸、服务和金融中心、区域性海陆交通枢纽、珠江三角洲西部临海产业基地、亚热带海滨风景旅游胜地。 “135”行动计划的重要性、重点性、重量性极强。行动计划的实施与楼市的发展有很强的关联性，珠海房地产业因此面临着更为广阔的发展前景： 1、珠海市西部 多年来珠海西部地区承载着珠海重工业的发展，而房地产业起步晚，发展缓慢，至今商品房建设仍处于初级发展阶段。此规划带来的，直接的是明确的发展思路，清晰的定位理念；间接的是区域内商品房建设启动的号角。展望未来，短期内西部地区与中部地区（斗门、金湾镇中心）、东部地区（香洲区）相比，房地产发展仍存在较大差距，然而随着政府对西部大开发力度的提升及政府工作逐渐提上议程，长期来看，此差距将逐渐被填补。 2、斗门中心城区 规划进一步明确了斗门，特别是井岸、白蕉、白藤三个城区组团的中心地理位置。对于房地产一级市场，此规划明显提升了区域的土地价值，２００６年底拍卖的位于区域内的三块国有土地均以高出原始地价近一倍的价格成交，其中此规划可谓“功不可没”。一级市场与二级市场联动，极大地促进了片区商品房的建设，利好消息的刺激为即将入市的发展商打了一计强心针。 3、唐家湾新城 在规划的引导下，唐家湾板块的房地产发展不断提升，和黄、英格仕、远大、中化、绿景等品牌企业纷纷进扎于此。同时，规划的进一步细分，勾勒出了唐家湾作为珠海通道－－东岸板块的未来蓝图。在此愿景之下，结合区域自身的资源优势，板块对品牌发展商的吸引力将进一步增强。同时，与唐家湾新城规划相对应，港湾大道与情侣北路的规划设计细化了道路所承载的功能，使得东岸板块“离尘不离城”得以实现。 4、吉大 城市中心广场规划设计研究范围北至东风路，南至吉大路，东至情侣路，西至景山路白莲路口。广场设计重点考虑范围北至珠海宾馆、珠海博物馆、石景山酒店，南至吉大路，东至海滨公园，西至千帆广场。广场主要由观礼区、购物休憩区、露天剧场区、白领休闲区、特区建设纪念区、下沉商业步行街组成。在珠海市新一轮的规划中，吉大将作为ＲＢＤ（旅游商务区）在珠海未来的经济舞台上发挥其作用。吉大将成为区域性服务中心。 5、香洲 香洲旅游码头及海洋风情旅游街建成后将在很大程度上改变周边景观环境，一改码头多年来杂乱的状态。加之周边文化公园规划建设的启动，万科金域蓝湾项目的面市，情侣北路沿线海景价值将得到全面的升级，由此带来的是整个老香洲海景沿线居住价值的提升。 6、前山 前山河位于珠海市主城区西南，是珠海的母亲河，前山河“一河两岸”改造是珠海市政府近年来重点改造的项目之一。将前山河两岸打造成为珠海一个自然景观优美的城市滨水区、振奋城市蓬勃向上的动力区、独具风格的中央居住区。这对于前山河两岸的珠海楼市的影响是深远的。首先，传统地产板块格局将被打破，前山河东西两岸将形成独具特色的楼市魅力、包括产品、包括客户、包括置业观念。其次，对于两岸项目而言，拥有了更多可以支配的附加值。与情侣北路改造相似，景观资源的优化与品牌项目的带动，两岸楼市将由长足的发展。此外，广珠城际快轨前山站对于整个前山板块而言，它的影响是深远的。无论对于２００６已销售的项目或是即将入市的项目，此规划都在很大程度上预支了其附加值。从整个宏观楼市格局来看，其意义绝非仅限于为各项目造势，它带来的是前山板块的无论是住宅还是商圈的全面升级，物流交通枢纽的地位逐渐成型。轻轨带来的不仅仅是一条轨道，更是板块间融合、一体化的标志，一种生活态度及新的置业观念。它的到来对于楼市是极其积极的。首先，节约了板块间的通勤成本，使前山与拱北板块间地域界限模糊，商业进入大拱北商圈时代；其次，珠三角客户拥有了更为便利的通达渠道，“５+２”生活模式变为现实；再次，为鼓吹轻轨而炒作的项目打了一个圆场。 7、其他规划利好 此外文化公园、华发体育广场的设计建成能大幅提升周边居民的生活居住的档次，提升周边项目的居住附加值。珠海市社会主义新农村建设从很大程度上也将改善了珠海的市容市貌，并使多个新农村成为珠海市特色旅游区，对珠海打造宜居之城、旅游之城起到重要的作用。同时也对珠海楼市的良好发展起到催化剂的作用。 三、 政府推动、媒体宣传效应 去年珠海市地税税费总收入与税收收入增幅创历史新高，楼市、股市两旺，相关税收占我市地方税收总量的三成多。大家都知道，地方政府的财政收入10%以上，都是靠房地产行业的拉动，而土地的招、拍、挂已经把土地的价格推到一个新高。这些收入只有5%纳入了中央财政。还有95%都用于了地方，由地方政府来支配。单从地方政府的角度讲，是希望房市的旺市的。而珠海新的契机让政府与媒体都具有充分的理由大力宣传推广，借此达到地方建设等等目的。 媒体在很大程度上说，是政府与出钱方的宣传工具，对于绝大多数人来讲，是只能看到表相而不去分析深层原因的，很容易受政府与媒体的影响。从07年的楼市狂彪人们的追捧到中央政府的调控人们的观望就可以看得出来，中国人的易受影响性和从众性。 媒体在某种程度上讲，是宣传工具，它的真实性与可信度，只有靠我们自己的识别了。 四、内地、港台澳投资客大量涌入、部分市民的跟风从众 珠海２００７年新建商品房交易面积突破３００万平方米！较之2006年的165.49万平米上涨了90.63%，是自97年以来首次突破200万平米的交易面积。打破10来年交易面积记录的数字背后隐藏了什么？谁买去了300万平方米？ 珠海拥有36%左右的外来人口，使自用型的购房需求成为了楼市的重要支撑。同时，珠海与澳门、深圳、香港比邻，以得天独厚的气候和旅游资源吸引大量外地投资客。珠海自04年到06年，人口增长速度缓慢：显然，珠海楼市07年的快速上涨反映了明显的投资倾向。在全国楼市上涨的大势中，珠海以价格洼地、高性价比吸引了大量外地投资者。其中，深圳客户是外来投资者中最主要的部分。而珠海市区内所占份额并不多，在这些客户群体里，二次或二次以上置业者居多数，并以投资为主。 自珠海成为经济特区到去年，二十多年来，珠海发生了翻天覆地的变化，几年未到珠海来的朋友，都说珠海变漂亮了，尤其是夜景，如香港、澳门一样的迷人。而珠海的房价呢，是所有特区城市里最低的，甚至相差好几倍。也无怪珠三角城市群体和外籍人士都看好这片市场，踊跃的进来置业投资。不过珠海的薪资水平的确不高，难以支撑高的房价。在珠海附近的区县市，很多有经济能力的也都愿意在珠海购房，一方面升值空间大，另一方面也为子女的就学、就业做准备，也有举家搬来珠海定居的可能性。这样的群体，是占很大比例的。由于信息相对较少，也因为距离的原因，一般他们通过网络和熟人介绍来了解项目的情况，投资性更强，所以选择时也更倾向于地段位置较好、交通方便、利于出租的项目。 这些客户群的大量涌入，对本土的市民来说，无疑于强心针，考虑购买的、或可买可不买的、或还未想到过要买的人们，都开始思考买房的事，加上无别的更好的投资方式，房价不停的上涨，从众心理等因素，都让他们投入到购房的大军当中里。 五、 开发商乘势获取更高利润空间 在市民的眼里，开发商是不良的，特别是在07年，开发商几乎成了购房群的公敌。 “135”刚被政府与媒体大力宣传报道推广时，部分开发商及时的抓住了商契机（尤其是龙头开发商），新的调价方案出台了，紧跟着所有的地产商都开始了他们的调价行动，一轮接着一轮。不管该项目地段、交通、配套、环境、品牌、在珠海这样的土地上，能否值这样的价位，都在人们的追捧中销售得一片火热。 很多投资者抱怨开发商提高房价，见利忘义，如果让开发商放弃获得更高利润空间的机会，以使投资者得到预期（或更高）的回报，那无疑于天方夜谭。何况根本无义可谈。有钱的人只有那一部分，只是苦了一帮靠辛苦挣点钱钱的平民老百姓们，在物价飞涨的今天，靠脚踏实地挣钱，换回温暖、安全的家，代价的确不小。真正在珠海长期生活的人们都知道，我们的工资收入水平是多少，而我们的消费水平又是多少。有钱的人只是一小部分而已，对一般的平民大众来讲，拿着自己辛苦挣来的钱钱买自住用房，还是有很大难度的。 07年，在网上聊天也好，同事、朋友、亲人间闲疏也好，我说得最多的一句话是：该涨的都涨了，就是工资不涨，再这样没法活了！ 一方出价，一方购买，既然有人买单，那开发商为什么说不呢？这就是市场！这就是市场经济！！说直白了，开发商也是商家，只是比一般的商家大点而已。在正常的方式和程序下，开发商能够追求更高更大的利润，当然会追求，企业的发展需要资金。一个公司的生存、发展、壮大都是离不开资金的。如果没有利润、没有别的资金的来源与注入，在行业竞争空前剧烈的今天，再大的开发商都会被洗牌，那就更谈不上什么回报社会之类的豪言壮语、真假目标了！ 由不断调价随之而来的投资、投机、恐慌心理，造就了07年一轮追捧越热的市场现象，循环造就了飞涨的珠海房价。 综合上述因素，导致了07年珠海的楼市，火热！ |