07年珠海楼市变化及08年走势分析

第三部分：政策变化下的开发商

“国家再这么调控下去，我要对房地产行业的前景再做定位，甚至不做房地产开发，改去投资建厂也是不错的选择。”这是在国家提高开发商自有开发资金门槛政策出台后，我所认识的一家开发商的表态。在政府频繁出台政策与措施的大环境下,开发商们不得不思考很多问题：企业的生存与发展,资金链、土地储备、产品营销、资源整合、人才等等。07年，珠海开发商有着明显的动作与变化。

一、 “过江龙”抢摊珠海

作为中国惟一集工作、生活、度假、养老四位一体的城市。早在三、四年前，就有许多深圳、广州一线城市的开发商进入了珠海，只是在进行前期的考察、调研、磨合阶段，推出项目较少（以和黄的海贻湾畔为代表），故未引起珠海市民及同行的重视。经过两三年的准备，06、07年纷纷推出了自己的项目（见下表一），全面改变了珠海房地产市场的格局，抢足了市民的眼球，也冲击并引领着本土开发商全面提高产品开发能力及营销服务水平。

国内品牌开发商布局珠海详细情况
开发商	代表项目	产品特性
和黄	海怡湾畔四期（怡峰）珍珠乐园对面填海区，淇澳岛项目	唐家湾，高层，海景，大规模国际社区。
绿景	凤凰山壹号	唐家湾，靠山面海，高尚别墅社区
中化	每一间	高层，海景，品质住宅区。
远大	海湾半山，远大美域	吉大，高层，一线海景；唐家湾多层，小高层，大规模海岸生活设区。
龙园	龙园8号	吉大，高层，海景生活设区
新光	吉大村改造	吉大，城中村改造项目，高层，大型生活社区。
万科	金域蓝湾，珠宾改造	老香洲，高层、别墅，一线海景
仁恒	仁恒星园，拱北地块	新香洲，小高层，高层，大规模高尚住宅区；拱北口岸，高层，大型国际生活设区。
方圆	云山诗意	新香洲，大规模徽派住宅区
时代	时代廊桥、斗门地块	前山，高层、别墅，品质住宅区
招商	招商花园城	前山，小高层，高层，大规模高尚住宅区
中海	前山项目，银坑项目（海逸山庄）	未知
中信	南湾“地王”项目	南湾，超高层，河景高尚设区
佳兆业	湾仔项目	不详
祥祺	明月湾	西区珠海大道旁，东临河岸，南面大海，西接交通路线及高尔夫，北连储备地块，联排别墅、双拼别墅、空中叠加别墅为主，辅以少量多层洋房。
新世界	三灶地块
中新	淇澳岛	珠海市淇澳东线道路东侧，总占地面积达约220万平方米里土，属于大型复合型地产项目，以旅游度假开发为主，配套住宅及相关设施。
注：数据来源锋之源市场监测，不尽之处，敬请补充。

和记黄埔是最早进入珠海的外来开发商，其大型国际化社区海怡湾畔已经成为香港人在珠海聚集的快乐家园，目前推出的海怡湾畔四期－－怡峯将成为唐家湾板块以北地区真正意义上的第一批高层。其在土地储备方面也有相当优势，最优质的地块包括珍珠乐园对面填海区以及即将开发的淇澳岛项目。

０６年，深圳万科进入珠海市场。高达４５层的金域蓝湾，凭借万科的品牌效应和产品特色给本地企业带来了强有力的冲击，珠海的地产市场也因此呈现出前所未有的丰富多彩。而万科的另一个改造项目——珠海宾馆，也备受瞩目。招商07年６月份也开始进入珠海，通过收购一家公司从而获得翠微村一幅地块面积６万多平方米的土地使用权。金地除了在洪湾拿下一个科技园项目外，加快了在珠海拿地的步伐，初步意向新香洲凤凰山下一块商住混合性质用地。地产的凤凰山一号别墅的建设同样以极快速度刷新着唐家湾地区的建筑新标竿。

广州时代地产初试锋芒，首推时代廊桥项目以高层＋Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的产品组合开拓区域市场，日前已进入形象推广期。

此外，具有新加坡背景的仁恒集团，德意志银行等外资也已经进军珠海房地产市场，仁恒星园、中珠·上城的开发引领了泛新香洲板块07年的迅速崛起。

其实，自２００６年起，外地发展商对珠海表现出前所未有的关注与信心。华发新城西项目地块的竞拍，吸引了国内外房地产开发“大鳄”，如凯德置地、万科、招商、中海等参与。07年８月“珠海市２００７年度第一批经营性用地出让推介会”上，更是云集了中化方兴、中海、和黄、万科、仁恒、金地、远大、招商、绿景、时代地产等外埠开发商，就连香港新鸿基、中信华南集团等也首次在珠海现身。我想对珠海感兴趣的公司远不止这些，只是很多企业都苦于没有机会而已。外来地产“大鳄”进驻珠海，加剧了珠海市场列强争霸的局面。