前面的话——用什么指标讨论房价的合理性更恰当？

股市跌了，而且跌的很惨。楼市也摇摇欲坠，珠三角其他城市都有不同程度的下跌了，珠海能独善其身吗？

近几年，珠海的房价跟随全国的房价一起，涨声一片。涨声中，几家欢喜几家愁。

大约在两年前，从深圳传出的“不买房运动”也影响了珠海的不少准备购房者，大家的理由是“珠海的房价已经跟珠海人的工资水平脱离了”。套用一句流行的股市术语，就是“估值水平太高，有泡沫”。

珠海的房价是不是真的已经与城市基本面背离了呢？这是个很值得讨论的话题。五年前，我曾经以“房价收入比”指标来探讨过珠海的房价（当时也许是第一个在珠海使用这个概念的，呵呵）。

现在回过头来看，我觉得当时的探讨是有些肤浅的，且不说“房价收入比”中的“收入”概念，在中国难以取得准确恰当的数据，而且在珠海房地产市场有相当大比例是珠海以外的人士购买的状况下，仅以珠海市的统计数据来讨论显然不是很恰当。同时，我还感到这个指标只是一个静态的指标，没有以动态的眼光来看待一个城市的价值。所以，我觉得用股市常用的“市盈率”或者“估值水平”的概念来讨论一个城市的房价水平，可能更合理些。

作为一个在珠海生活了十多年的“老珠海”来说，我个人认为，珠海目前的房价水平，大约可以比喻为一支市盈率在30倍左右的股票。

这是什么意思呢？股民们都知道，30倍市盈率的股票一般来说已经不能说是低估了。也就是说，经过前几年的上涨，珠海的房价已经完成了“价值发现”和“价值回归”的过程，目前的房价水平已经基本上可以反映出珠海这个城市的价值，甚至在一定程度上也反映了珠海未来的发展前景（可以说是预支未来吧）。

那么，珠海的房价是否已经明显高估、与基本面相背离、属于地产泡沫呢？下面我用股市的概念提出以下两个观点来与大家共同探讨一下。

30倍市盈率的股票是否估值过高，关键要看它的成长性好不好！

股民们都知道，国外成熟股市的平均市盈率一般在10倍到20倍之间，而不同行业和个股的市盈率则可能高于或低于这个区间。中国A股市场作为一个全球成长性最高的“金砖四国”之一的市场，平均市盈率经常达到30倍、40倍甚至更高，而个股的市盈率超过100倍的也比比皆是。

所以，市盈率指标是与成长性密切相关的。因此，也就有“动态市盈率”的概念。只要成长性好，今年30倍的市盈率，明年可能就只有20倍甚至更低了。这样的股票往往可以给予其一定的“溢价”空间。

那么，珠海楼市的成长性如何呢？这一点我就不用在这里多说了，大家只要看看“珠三角区域性中心城市”、“珠江西岸发展龙头”、“港珠澳大桥”、“广珠城际轨道交通”、“广珠铁路”、“全国沿海主枢纽港”以及前几天特区报刊登的“政府工作报告”等等关于城市基本面的新闻，就一目了然了。

最近，甘霖书记转达的省委书记汪洋同志对珠海的期望是：走一条与珠三角其他城市不一样的发展道路。什么是不一样的发展道路呢？我个人理解，就是充分发挥珠海优美的海滨城市自然资源和毗邻港澳的区位优势，优先发展第三产业，如旅游、会展等休闲产业，物流、贸易等窗口产业等等，充分发挥珠海的桥头堡作用。其实，我个人认为，珠海甚至有机会发展成“中国的日内瓦”，吸引国际型组织成为其驻在地，成为一些国际会议和展览的常年展地。

如若向此方向发展，珠海未来的城市发展前景会怎样呢？是不是非常令人向往！那么，珠海的成长性如何，还用得着我多费口舌吗？！

30倍市盈率的股票是高估还是低估，还要看市场大势如何！

很明显，珠海是一支成长股。这样30倍市盈率的成长股，在股市正常运行的市道中绝对是不算高估的。但问题是，最近半年中国A股市场的暴跌，清晰的告诉我们，在调整市中泥沙俱下，很难以正常的估值水平来衡量一支股票的投资价值。在市场的整体估值水平下调时，30倍市盈率的股票，即便具有不错的投资价值，仍然有可能调整到20倍甚至更低。而这种时候，也就是难得的投资良机出现了。因为，市场终究是要回归到基本面的，一支好股票的投资价值也一定会被投资者发现和认同的。

与此相仿，中国楼市尤其是珠三角楼市，近半年来也处于调整市中。去年四季度以来，深圳、广州以及珠三角多个城市的商品房成交量急剧下降，交易均价也有不同程度的下跌，“拐点论”等观点因此甚嚣尘上。

我相信，如果中国楼市真的由此进入一个调整趋势，相当于股票市场由牛市转如熊市。如果这种论断成立的话，那么珠海楼市也确实不可能独善其身。虽然到目前为止，在珠三角大部分城市的房价已经出现不同程度的下调时，珠海的房价仍然基本保持稳定，表现出很强的抗跌性，但成交量的萎缩也是不容否认的现实。如果成交量长期处于过低的水平，如果周边城市的房价继续不断下跌，那么珠海的房价也会有一定的下降空间。

但是，问题的关键在于，我们如何判断中国房地产市场的大趋势。是长期走牛？还是将要转熊？是牛市中的正常调整，对前几年房价快速大幅上涨的合理修正？还是趋势的转变？

这种大趋势的研究和判断，是必须从中国经济的大背景、中国房地产市场的基本面和基本国情，以及房地产市场的整体和长期供求关系，等等复杂因素的深入研究出发的。目前市场上也有各种观点，但我们发现主流的观点仍然是认为中国房地产市场的基本面，总体上是良好的，长期趋势是可以看好的。即使是最近“拐点论”的代表人物、中国房地产业的“带头大哥”——万科的王石先生也是看好中国房地产市场的中长期趋势的，大家可以从他的博客中完整的阅读和理解他的“拐点论”。

也就是说，主流的观点认为目前的调整只是上升过程中的正常调整，是对前两年房价过快上涨、投机气氛过浓等问题的修正。中国房地产市场的基本国情仍然是需求潜力庞大、市场供应相对不足之间的矛盾。中国人多地少，土地资源长期稀缺；中国正处于城市化进程中，未来若干年内房地产需求非常旺盛；以及中国经济长期向好，人民币升值过程远未结束，流动性过剩，等等根本因素，仍然将支撑中国房地产市场的长期向好趋势。

调整的周期会有多长？观察市场短期走势的指标是什么呢？

我个人认为，对各个城市而言，以下三个指标将是判断市场短期趋势的重要指标：

1、近期新开盘项目在开盘一个月内的成交率能否达到50%甚至以上；

2、成交客户是否以本地客户和自住需求为主；

3、该城市楼市整体成交量能否恢复到合理水平（比如过去五年同期成交量的平均值）。

具体对珠海而言，前几个月市场供应量偏低，不足以反应出市场趋势。近两个月供应量将明显放大，上述三个观察指标能否达到就显得非常重要了。

从我们最近的观察发现，春节后无论是珠海市区还是西区的各个楼盘，人流量（客户来访量）已经明显上升，市场正在等待着更多优质楼盘以更合理的价格推出。我一直相信，珠海市区的本地刚性需求是足够的，完全能够支持目前的市场供应量。

当然，我也愿意善意的给开发商们提个醒：市场需求正在逐步回暖中，未来的大趋势也无须过分看空，因此，供应量应该有节奏的逐步放大。短期内过度放量，将可能造成局部供过于求，对市场的健康发展是不利的。

因此，我对珠海楼市未来发展趋势是持谨慎乐观或者说偏乐观的态度的。

综合全文观点：

1、珠海是一支具有较大发展潜力的成长股，目前房价水平基本合理，略有预支；

2、近期房地产市场的波动是上升途中的正常调整，行业大势中长期看好；

3、珠海楼市近期供应量放大后，成交量能否有效放大以及客户结构，五一前后是重要观察期。