香洲区城管局物业办朱华胜主任认为，要使老旧住宅小区的居民改善现状，必须提高物业收费标准。他说，物业服务费用标准过低，影响物业管理服务水平的提高，应遵循市场经济规律，落实《收费办法》，由价格主管部门会同房地产行政主管部门对已经申请定级的２３１个住宅小区进行新一轮的重新调查，根据市场需求，经成本临审、组织论证后，按优质优价原则提高政府指导价，以此推动珠海物业管理行业整体服务水平。他说，柳州、安阳、阜阳等市已相继推出物业服务企业退出管理项目暂行办法，给我们很好的借鉴和经验。

再是现代居住小区的特点是房屋毗连，邻里却互不相通，颇有“老死不相往来”的意思。针对小区住户物业费用缴费率低，物业消费观念陈旧的状况，按照规定，依照程序扶持尚未建立业主委员会的住宅小区，尽快成立自治组织，整合全体业主的意愿，通过市场选择适合小区的管理方式，选择优秀的物业服务单位实施管理。在小区成立业主委员会后，倡导业主委员会与物业服务企业进行沟通与磋商，尽快按照市场化原则，根据双方需求，在综合小区现状基础上，制定出质价相符的新的物业收费标准，提倡把“定价权还给业主”。

小区居民也要有物业消费观念，积极缴纳物业管理费用，使得业主公约等得以贯彻，为物业企业在小区的长期生存提供良好环境。

珠海市物业管理协会副会长顾家福认为，这些老旧小区由居委会管理转为物业管理公司管理时，延用了居委会管理时的收费标准，每户８－１８元。如此低的物业服务收费标准，使这些小区转为物业管理公司管理后，物业管理企业运行困难，小区物业服务只能维持最低标准－清洁和保安服务，有的小区只提供最基本的清洁服务，更谈不上对小区环境进行改善。这样，使这些小区的业主无法感受到由居委会管理转为物业管理公司管理的变化，业主对物业管理公司的管理没有产生好感，交费意识淡薄。

各级政府部门为解决民生问题，采用了多种办法，如出资给未封闭的小区建围墙和岗亭；出资修复小区道路，修复雨、污排水系统，安装小区路灯，恢复绿化；还出资解决保洁人员的工资。如此大量的资金投入，也没有从根本上解决这些小区长远的管理问题。他认为，不从根本上解决这些小区长远的管理问题，这些资金投入不能达到长制久安的效果，只会造成不断投入的浪费。

记者了解到，香洲区建设局和翠香街道办已经召开了有关解决老旧小区物业管理问题的讨论。香洲区两级政府已经把老旧小区长远的管理问题作为重点，在出资改造这些小区的同时，也在为老旧小区的物业管理寻求解决方案，即：通过公开招标的办法，选择管理质量和信誉较好的物业管理公司。但是政府指导价又会让这些信誉好的公司亏损。

顾家福给记者算了一笔账：以翠香街道所属的胡椒园、紫荆园为例：两小区共有住户约７００户，建筑面积约６万平方米，如果按每平方米０．４５元标准收取物业服务费，物业服务费总收入约为２７０００元?熏加上停车服务费收入也不到３００００元。减去收费率影响因素，因为这类老旧小区收费率最高也只能达到８０％，物业服务费总收入只有２５０００元左右。物业服务直接成本支出：秩序维护员配置１２名，按人均１８００元计算，成本为２１６００元；清洁工配置５名，按人均１５００元计算，成本为７５００元；绿化工配置２名，按人均１５００元计算，成本为３０００元；维修工配置２名，按人均１８００元计算，成本为３６００元；管理人员配置３名，按人均２０００元计算，成本为６０００元；合计直接成本支出为（未含材料消耗）４１７００元。由此可见，两小区物业服务费总收入与物业服务成本支出每月相差１６７００元。

顾家福从数据分析说，政府出资为这些小区改善环境很重要，政府为这些小区找出长远管理费用解决方案更为重要。以这些小区业主的经济状况和已有物业消费观念，要他们来承担全部物业服务成本是不可能的。问题摆在这里，一边是按政府指导价收取的物业服务费无法弥补物业服务开支；另一边是业主不愿意承担物业服务全部成本。
　　他说，要解决这个问题，邻近的深圳市已为我们树立了榜样。深圳市要求福利性住宅小区移交物业管理时，同时给物业管理配置了经营性用房，用经营性用房产生的收益来弥补物业服务费不足。而珠海这些老旧小区建设较早，没有为物业管理配置的经营性用房。有些老旧小区地处人口密集区，有商业价值的资源存在。所以建议，政府给予特殊政策，按相关法规操作，经这些老旧小区业主同意，建设经营性用房。经营性用房产生的收益一部分来弥补物业服务成本，一部分可归集为小区维修资金。

解决老旧小区管理问题，也是城市管理的问题，也是１３５行动规划的重要一环。解放思想，为解决民生问题突破现有的规章，建设和谐小区，那是全珠海人民乐意见到的。相信在不久的将来，珠海老旧小区的业主可以享受到优美、舒适的居住环境。