“出来混迟早是要还的!”，这句经典台词将成为珠海楼市的真实写照。接下来的冷市是开发商为过去两年疯涨买单，所有促销活动也是开发商还购房者一个公平的回报。 房价能在健康的市场状态下平稳上涨，是所有市场参与者所希望的。政府对过热市场大泼冷水驱使其平稳发展，购房者等了又等看了又看，暴涨之后的珠海楼市回调，在“9.27”新政、“4.21”户籍政策的驱动下已经成为主流。 年初以来，伴随王石的“拐点论”，万科全国性的强势促销令所有开发商大跌眼镜，但事实证明，万科想在了所有开发商的前面，甚至在购房者还没有坚定房价下跌信念的时候给了他们莫大的惊喜。王石先生只是迎合了大多数购房者需要的一种态度。“9.27新政”，“带头大哥”掀起折扣风暴， “拐点论”不绝于耳，中介大逃亡…房地产行业似乎正要由颠峰步向谷底。所幸的是，在这一场“大浪淘沙”的演义中，珠海所受到的冲击是有限的。在双三角洲各主要城市楼价“暴跌”的大环境下，珠海楼市虽然成交量有所萎缩，但是价格似乎稳如磐石。 “我猜到了这个开头，却没猜到这个结尾”，这句话听起来有些伤感，却已经足够让我警醒自己的观点。我一度认为，在整体经济较快较好发展的大背景下，此次国家调整只是房地产行业上升过程中一次短暂的歇脚，尤其是珠海楼市，在户口政策调整之前还是相对较稳的，楼市的未来仍将长期看好。然而，我没有想到珠海特区政府还出了个“阴招”。2008年4月9日，珠海全面暂停入户;24日，《市建设局、市公安局关于停止执行购房入户政策的通知》发布，由4月21日(含当日)起停止执行购房入户政策;5月31日户口政策的晚点班车也过去了。五月份成交量环比或许会微涨，但这当中肯定包含了，户口政策促成的“虚火”上升。暂停户口政策之于珠海楼市，可以说是雪上加霜，也可以说是毁灭性伤害，犹如四川的8级地震。长期以来我们都知道，内需和“出口”是珠海房地产市场两条支撑大腿。而珠海人口基数小，内需有限;过去所幸的是凭借“浪漫之城”的美誉(环境优美，又是特区城市)，珠海楼市在“出口”市场大受欢迎，度假、养老，多少港澳同胞、内地人士、甚至深圳等珠三角名流慕名而来…只可惜珠海是个贫穷的城市，快速增长的户籍人口给了政府巨大的市政压力，这成为了新一届以建设“人均GDP强市”为目标的特区政府不可承受之重。人均GDP一个相当有分量的指标，在世界，中国GDP总值一早名列前茅了，但就是受人均GDP拖累一直难以成为富裕国家。国家要富裕，必须进行计划生育;珠海要富裕，必须叫停购房入户。从这个角度看，特区政府很是有远见。 有别于以往的是，这回特区政府的高瞻远瞩，没有给楼市带来“甘霖”，反而给了业内一个莫大的惩罚。自去年9.27新政以来，不少业内人士期许08年的五一房展会，将成为珠海楼市再次沸腾的起点(或许全国地产业者皆有同样的期许)。然而人算不如天算，这回特区政府来“阴”的，取消购房入户政策。五一房展，霎时由向好的期许变成了死亡前的“回光反照”，今年的房展会上各在售项目的促销政策，可谓“八仙过海”：特价房、交1万送×万、购房送家电，购房送物管费、折上折、千元订房……无所不用其极。尽管如此，在落井下石的户口政策打击下，五一房展依然虚不受补，房展会成交量相比前两年大幅缩水。虽然有时代廊桥低价开盘，带来“1.5亿认同”的闪光，稍挽颜面;但让人寒战的是万科折上折收获的无奈(据传金域蓝湾最后一期凯旋天下新品上市当天只销售了20来套)，更有位数不少的参展项目销售量为零…… 可见，取消购房入户政策对珠海楼市伤害之甚。房展会后，众多本来打算开盘的项目，也再次延后开盘(包括格力广场、邻秀城等)——谁有在低潮弄浪把握?具有新加坡背景的仁恒?具有德意志背景的中珠?单从前几天仁恒星园二期的开盘情况来看，仁恒明显不具备这样的能耐。与其一期开盘“排长龙”争相认购的盛况相比，二期实属门可罗雀(要知道这可是在“0门槛”办卡的情况下)。中珠二期认酬，又将如何?由现在第一周交1万送5万，第二周交1万送4万，第三周交1万送3万…以此类推，可预见，其大有延续将价格促销进行到底的势头。可以肯定，往后将开盘的项目也必将采用低价再低价的策略，而在售项目无所不用其极的促销也将随处可见。开盘既售磬的现象将不复存在，珠海楼市将极有可能回复到90年代后期，入伙方销售40%—50%的严峻局面。 那么是不是开发商见风使舵，悬崖勒马大搞促销就可救市?我看未必。在市场回归理性，消费者素质日益提高的情况下，让住房回归本质，保证住房原有属性，提高住房品质将更有利于市场常青。有人说过，在做一件事情之前已经在心中树立一个成功标杆，假如完成这件事情就算达到预期，超越一点点就是卓越。这种道理对于楼市同样适用，仅仅以楼盘销售完毕为目标那只能算收获成功，当所有的购房者在收房时一致对该楼盘品质伸出大拇指，开发商在那一刻便达到卓越的标准。促销毕竟不是长久之计，开发商、代理公司应更有远见。珠海楼市应提倡强者营销，真正的站在服务购房者的角度上去思考营销策略，让购房者心理上去自觉接受产品，在思想上让其产生强烈共鸣。 最后，让我们相信，在这一特殊时期，充分调整营销思维为时未晚!祝福2008，祝福中国，祝福珠海楼市。 |