与广、深楼市今年1-5月以来的房价“跌跌不休”，成交量低位徘徊不同，也有别于京沪的横盘高位整理，5月的珠海新建商品住房交易数据颇为耐人寻味。最能直观反映房价变化的全市新建商品住房预购均价首次以1000余元的幅度跌落到5字头，香洲区预购均价也回到了7500元左右的去年7月暴涨前夜水平;与此相对应的是，新房的成交面积和成交金额大幅猛增，其中5月份交易面积为421409平方米，较4月份环比长87.27%。

成交暴增透支“刚性需求”

对5月数据最直接的解释是购买低价房抢搭“购房入户末班车”所产生的效应：首先，此前数月已预购的业主为了赶上“末班车”集中在5月份进行购房交易登记，而此前没有购房的消费者也在4月底前纷纷“购房入户”，由于登记数据1个月左右的滞后效应，这些交易量都反映在5月份。而这样消化的房源大多集中在金湾、斗门和主城区的前山区域，5月份的商品房均价被大幅拉低(详细数据见表格)。

在目前“现金为王”的市场情况下，均价“结构性”变化的重要性显然已经让位于成交量，如果仔细对比去年的数据则可以发现更多的信息：今年1-4月的全市新房成交量与去年同比-7.29%，而到了5月这一数据则变为增长6.89%，实际上，今年5月的新房成交量与去年5月同比增长61.78%，更超过了成交量史无前例跨越300万平方米大关的去年任何一个月的水平，“购房入户”的威力由此可见一斑。这也就不难理解，业界并不将5月的成交量暴增归于市场全面复苏抑或“红五月”效应的原因了。

面对这个数据，发展商们的心态可谓及其复杂：正确判断市场，在房展、销售旺季、“末班车”三重刺激下合理定价，切下蛋糕较大份额并落袋为安的，窃喜之余担心放量之后的后继销售;棋差一着的，面对“刚性需求”透支、失去“购房入户”政策支撑后的市场，即将到来的七八月传统销售淡季和奥运期间关注度的降低，苦苦寻找对策。

发展商分化加剧

在全球性高通胀、美元疲软、越南金融出现危机以及热钱大幅涌入中国的背景下?熏近日央行第五次提高存款准备金率至17.5%。这让地产股们一夜之间暴跌，更让今年以来一直“举步维艰”的开发商资金链更是雪上加霜。

有开发商职业经理人表示，“目前珠海一些开发商的情况也非常严峻，如果银行进入全面收缩状态，那些‘摊子铺得太大’的开发商不能找到新的融资渠道，那么他就将变得很危险”。据了解，信贷从紧的政策实行之后，西区的一些资金实力不济的中小发展商陆续传出股权融资或者卖地渡过难关的消息，而现在，这样的事情开始出现在一些前期过度“捂盘”或盲目扩张的主城区开发商身上。

然而“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，土地价格回调让大开发商获得扩张的良机，资金面的支撑更让他们底气十足。6月16日，“天上人间”项目在珠海市商用土地交易中心现场竞拍。虽然该地块地段绝佳，但是竞买保证金1亿，买方要于成交之日起两个工作日内向交易中心付清总成交价的50%等高资金门槛在银根紧缩的背景下让许多开发商望而却步，现场竞价在珠海地产两大本土豪门华发股份和格力地产之间展开，最终，华发以16.2亿正式做东“天上人间”。