西区房地产正在经历几年来都未曾见的“寒冬”。面对坦洲房产和购房入户政策取消的双重夹攻,西区楼盘也在努力寻求突围。

西区不少楼盘在练好内功的同时,也应拓宽自己的销售渠道来吸引客户。　　资料图片

近几年来，随着市区土地供应的稀缺性，广袤的西区成为了诸多发展商的目标，纷纷在西区跑马圈地，而随着房地产大势往下，加上珠海取消购房入户政策，西区房地产正在经历几年来都未曾见的寒冬。成交量极速萎缩、资金压力倍增，而与此同时，坦洲的房价有不同程度的调低，吸引了不少珠海人去置业。由于没有了购房入户的优势，西区房产面临着坦洲房产与政策的双面夹攻，西区的楼盘该如何突围?

现状

周末无人看房

这天又是周末，按照往常惯例，各楼盘都应人满为患，即使没有成交，看楼的人应该还是不少。谁知，记者驱车来到斗门沿途踩了数个楼盘，出乎意料的是，几乎各大售楼部都是门可罗雀，看楼的人都鲜见，更别提成交了。

在斗门沿途两边有不少楼盘正在施工，一些楼盘已经封顶，记者来到斗门白藤湖畔一新楼盘的售楼部，一进去，售楼部除了工作人员外，并无客户看房，里面的几个售楼员看到记者一行全部立刻站起来，似乎都非常兴奋，大力向记者推荐各种户型。但问及价格优惠方面，却被告知，楼盘除了五一搞过比较一批优惠活动外，近日并无额外优惠和折扣，价格与以前相比也并没有出现滑落的趋势。

从该项目售楼部出来后，记者又看了海逸豪庭、里维埃拉、金碧丽江西海岸等多个楼盘，与之前看的情况并无明显不同。在里维埃拉售楼部，记者看到了几个来看楼的客户，记者随机找几个人聊聊，却发现这几个看楼的客户里也有其他房地产公司派过来踩盘的，并非实际购房客户。一位刘小姐告诉记者，她是从珠海市区过来西区办事的，顺便就看了下房，原以为现在形势不好，房价会降很多，结果一看，发现和去年5月份相比还涨了一些，所以暂时还不会考虑购买。

不堪压力缩减售楼员

进入6月，由于购房入户政策的彻底终结，西区各大楼盘都明显感觉到了销售的压力。记者在走访中了解到，不少楼盘6月至今都没售出一套房。白藤湖畔某楼盘负责人向记者透露，5月份，由于消费者赶购房入户的末班车，他们销量了近20套房，可进入6月份以来，天公不作美，成天下雨，别说成交了，就连看楼的人都很少见到。这几天天气虽然有所好转，但人气仍然没有旺起来。

同样位于斗门的嘉景名苑负责人向记者透露，他们市区的看楼车以前每天都有几班客户来看，现在几天都没一个人来，几乎都不用开了。为了节省开支，他们已经开始裁员了，以前有五六个售楼员，现在只剩二三个了。售楼员的收入也是大大下滑，个别售楼员看到这种形势，自己也在寻找其它出路。

里维埃拉某售楼小姐向记者坦承，6月份以来成交的客户与5月份同期相比少了一半以上，以前一个月都可成交20来套，现在能成交10套就不错了。

发展商死撑房价

五一小黄金周期间，西区各楼盘都出台了多种促销方式，如明升暗降、买房送家电，以此来推动销售，而6月份以来，虽然面对如此不乐观的形势，但记者发现，西区的大部分楼盘几乎没有搞大型的促销活动，价格方面也依然不肯往下调，甚至有发展商表示还会微涨。

旭日华庭的负责人告诉记者，他们现在所剩的量不多，只有3成左右，所以不存在什么资金回笼的问题，虽然现在销售不理想，但也不会特意加大折扣或者通过降价来带动销售。对此，金碧丽江西海岸负责人贾永清表示，现在几乎所有的发展商都在死撑，坚决不降价，很担心一降价就会引起更加严峻的形势。

困局之因

原因一购房入户政策的终结

据珠海房产网记者了解，相对于3月份，成交均价都上扬的金湾、斗门区进入4月份以来，却都出现了下滑的情况，其中金湾区均价下滑尤其明显。相关统计数据显示，4月份，斗门区新建商品房预购均价由3月份的3323元/平方米下滑至3072元/平方米，而新建商品房成交均价由3189元/平方米降至3026元/平方米;金湾区新建商品房预购均价由3月的4967元/平方米下滑至3786元/平方米，降了1181元/平方米。成交均价由4387元/平方米降至3147元/平方米，降了1240元/平方米。

珠海鲲锐房地产公司策划经理贾立芹认为，2008年，全国楼市笼罩在“拐点论”的阴影之下，珠海房地产市场也难以独善其身，成交量大幅下挫，市场观望态势日渐明显，5月份珠海成交商品房均价跌破6000元。而令珠海西区楼盘雪上加霜的是，购房入户政策正式停止，无疑让指望以购房解决入户的市民们的预期下降，进而造成观望情绪进一步加重，在西区一些楼盘，甚至可能会引发新一波退房风潮。

事实上，出现这种情况并非偶然，而是有深刻的市场背景。贾立芹认为，在前几年所有的开发商拿地的时候，土地交易的价格原本就包含着购房入户这一潜在的部分市场价值，而随着购房入户政策的正式停止，西区楼盘的实际价值也大打折扣，进入6月以来，西区不少楼盘的成交情况非常低迷，半个月以来，一单都没成交的楼盘并不鲜见。

原因二坦洲后发优势的威胁

曾以珠海后花园自居的坦洲房产在前两年也获得了迅速发展，在坦洲，珠海客户的比例占据八成以上，去年个别楼盘的房价也直逼5000元/平方米，后来受国家宏观调控的影响，整体市场不振，坦洲也不例外。但坦洲多数楼盘在观望一两个月后就开始主动出击，纷纷推动各种促销活动。

相关统计数据显示，1-5月份坦洲镇商品住宅均价在4000元/平方米的关口，主要原因是坦洲镇多个楼盘打折促销，特别是五一前后，锦绣阳光持续用买房一次性送6.8万-9.8万元房款的优惠，海伦堡不分期地推出特价房单位，中澳新城、现代花园的房价比2007年底降10个百分点，下滑较大，多个楼盘按揭付款打折幅度在9.3-9.5折，坦洲楼价明稳暗降，今年上半年比2007年底的价格回落近5个百分点，适当的降幅促使一部分持币观望的客户回流。

业内人士分析认为，珠海中产阶层向西转移的主因，是由于坦洲楼盘的高性价比，而近日尤其是珠海购房入户政策的取消，导致原本计划在珠海购房的客户外流，这对坦洲楼市来说也是利好。

而据记者了解，今年下半年，坦洲的多个发展商仍然会延续上半年的一些优惠促销活动，比如买房送房款、双重打折、送物业管理费、在不同时间段推出特价单位，这些促销相对比较实用。

业内人士分析，由于坦洲对珠海形成的辐射作用，在珠海潜在刚性需求存在的情况下，预计下半年坦洲楼市成交量会持续上半年的增长幅度。由于坦洲市场受外围环境波动的影响小，下半年发展趋势平稳，再加上便利的交通，如此一来，坦洲的双重优势对于西区那些死撑到底的楼盘来说无疑雪上加霜。

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