2008年8月8日，举世瞩目的北京奥运会开幕，无疑所有人的注意力都会集中在北京、在奥运。而对于珠海的房地产市场而言，推售的时间则尽量做到与奥运错开，或是赶在奥运之前推售，或是在奥运之后推售。可目前不容乐观的市场形势却让很多楼盘不由自主地选择在奥运之前推售。据记者了解，珠海市就有10多个楼盘将在奥运之前有大的推售动作。 上半年楼市“军情”告急自2005年至2007年，珠海的房地产市场一直处于快速上升发展，无论是珠海地价还是房价，都是扶摇直上。而从2007年下半年至2008年上半年，珠海房地产市场出现了前所未有的疲软状态。今年上半年，珠海市房地产市场更是陷入了有价无市的困局当中。在珠海房地产业内流传着一句话：“出来混迟早是要还的!”这句经典台词将成为珠海楼市的真实写照。 综观上半年的楼市，年初似乎还有些起色，无论是成交量还是房价都有略微上涨，但进入3月份，楼市则继续去年年底的观望情绪，丝毫不见淡化。进入4月份，珠海楼市的焦点则集中在购房入户政策的调整上，先是民间流传一份政府关于要提高购房入户政策门槛的征求意见稿：2008年4月9日，珠海全面暂停入户;到了4月20日，《市建设局、市公安局关于停止执行购房入户政策的通知》发布，由4月21日(含当日)起停止执行购房入户政策;但诸多楼盘还是打着擦边球，赶乘购房入户的末班车，5月楼盘的销售特别是西区楼盘的成交量比4月份有明显增长，增幅高达87.27%.据记者了解，西区某楼盘5月份光靠购房入户这趟末班车就销了20余套;5月31日户口政策的晚点班车也过去了，珠海彻底终结了购房入户政策。 五一“游击”未能奏效 对于今年的五一小黄金周，很多楼盘曾寄予高度期望，本地两传统媒体、两个网络媒体同步举办房展，可参展商却都不少，几乎每家都有几十家楼盘参展。不少楼盘同时参加好几场房展，且记者走访多家房展了解到，看房的人流量都不少，据不完全统计，报业房展第一天就有近万人次进展，可见珠海购房的需求还是很大。除了大型房展外，很多发展商还在大型商场中厅、露天广场、口岸广场举办个展。如华发股份有限公司就在珠海免税中庭举办华发品牌联展。除此之外，各个楼盘也推出多种多样的促销活动，以往的9.9折、9.8折在五一小黄金周都少见，很多都是9.6、9.7折，甚至还有9.5折，外加诸多礼品附送，如此大的折扣力度，却没有取到本应该有的旺销效果。除了个别新开楼盘外，有些楼盘在五一三天甚至一单都没成交。 进入6月份，珠海楼市继续维持冷淡，而西区除了面对政策调整的冲击外，还要面对坦洲同性价比楼盘降价的冲击，销售直线下降，一个月一套没成交的楼盘都不鲜见。而相对于西区，受取消购房入户政策影响相对较小的珠海市区楼盘销售情况来看，虽然6月初格力广场销售逆势飘红，但只是个别现象，对大部分珠海楼盘而言，如何推动成交量仍是一个最基本的问题。 对此，前山华业香庄某负责人在其博客中写道：“接下来的冷市是开发商为过去两年疯涨买单，所有促销活动也是开发商还购房者一个公平的回报。” 借助奥运“强攻”七月 另据记者了解，业内普遍认为，奥运带来的过热经济会随着奥运会的结束而进入过冷经济时期，于是，虽然目前市场也不甚理想，但仍有不少楼盘选择在奥运开始之前推售。“至少这个阶段看得到市场是怎么回事，有把握。” 据记者不完全统计，珠海市将会有超过1500套单位在奥运之前推出。 军情“叠”报 7月份形势仍不乐观 来自珠海市统计局的数据显示，珠海市新房均价继4月份均价跌到5字头后，5月份，珠海市新房均价再度下跌830元/平方米，跌至5105元/平方米，环比跌幅达13.9%.与此相对应的是，新房的成交面积和成交金额大幅猛增。其中5月份交易面积为421409平方米，较4月份业环比增长87.27%.5月份交易金额为215112万元，较4月份环比增长61.07%. 而综观整个上半年，从2月份开始，珠海市的房价一路走低。2月份珠海房价为7161元/平方米，3月份则跌至6字头，4月份跌至5字头，5月份虽然没有跌至4字头，但也下跌了800余元/平方米，为5105元/平方米，而与去年上半年的市区的住房平均交易价格6048.07元/平方米相比，低了近千元/平方米。而这种一路走低的情形则是近四年来没有出现过的，可见今年形势的严峻性。 业内人士分析，连续4个月的房价下跌现象，一方面受大势所趋。几乎全国一、二线城市的房价都在不同程度地往下走，而珠海不少客户都来自广州、深圳，这样一来，同样影响了珠海的房价以及成交量。另一方面，珠海自身的政策调整。早在4月20日之前，珠海民间就流传着要取消购房入户政策，政府甚至已经下令暂停购房入户;4月20日，政府正式发文取消购房入户政策，这对珠海特别是西区的楼盘而言无疑是雪上加霜。 进入6月份以来，珠海的房地产市场除个别楼盘外，整体销售情况仍然不容乐观。虽然相关统计数据没出来，但据记者了解，不少楼盘整个6月份成交的套数屈指可数，而西区更是有不少楼盘是一套都没售出。 奥运之前，有不少楼盘会相继推出。7月份的市场会如何，是会延续6月份的平淡，还是会有所转机?记者在采访中发现，多数发展商都表示7月份的形势仍然不容乐观。而此前5、6月份开盘的楼盘，除了开盘当天还能稍稍不错外，后续的几次推售情况却稍显平淡。因此，对7月份，乃至奥运会开始的8月份，诸多发展商表示，仍然在观望中。 业内点评 期待十一火爆可能落空 珠海里维埃拉项目负责人杨越山告诉记者，虽然说现在市场形势下不容乐观，但从下半年的形势来看，相信经历过这么长的低潮期，政府应该会出台一些更为明朗的政策。但是无论如何，可以预见的是，今年的十一黄金周不可能出现“金九银十”的火爆场面。 珠海嘉景名苑负责人贾永清则向记者表示，按照这样的市场形势发展下去，下半年肯定将会有更多的小发展商无法坚持住，届时出现像上世纪90年代初那样的泡沫未必不可能。他希望政府能够体谅发展商的处境，适当地出台一些缓解的措施。 记者观察 战局迷茫，行路艰难 年初以来，伴随王石的“拐点论”，万科全国性的强势促销令所有开发商大跌眼镜，但事实证明，万科想在了所有开发商的前面，甚至在购房者还没有坚定房价下跌信念的时候给了他们莫大的惊喜。王石只是迎合了大多数购房者需要的一种态度。“9·27新政”，“带头大哥”掀起折扣风暴，“拐点论”不绝于耳，中介大逃亡……房地产行业似乎正要由巅峰步向谷底。所幸的是，在这一场“大浪淘沙”的演义中，珠海所受到的冲击是有限的。在双三角洲各主要城市楼价“暴跌”的大环境下，珠海楼市虽然成交量有所萎缩，但是价格似乎稳如磐石。 在采访中，记者发现，多数发展商在对下半年的形势预测时都不肯明确表态，多数都寄希望于政府能够出台一些救市政策。奥运会开幕离现在还有40多天，这40多天的日子里，有10多个楼盘准备推售。在和这些楼盘发展商沟通的时候，或多或少都提到了奥运这个槛。在他们看来，奥运之前的市场还是可以预测的，至少好与坏还是可以看见的。而奥运之后，是否会如多数人认为的那样经济由过热转为过冷，由此引发房地产市场的愈发艰难?谁都不敢预测。 但仍有发展商怀有希望：现在股市下跌、房价下跌、成交量下跌，这一串的下跌不都是说明经济已经由过热转为过冷么?这样一来，是否奥运之后，国家就会出台救市措施呢? 但是，倘若政府没有出台救市措施，反而出台更为严厉的措施怎么办?是否会有人最终支撑不住，经济链断裂?珠海的房价会不会大幅度下跌?虽然多数发展商不肯明说，但从他们的只言片语里不难感觉到，他们是有这个心理准备的，他们或许已经正在制定紧急的应对措施。 |