住宅底层为什么建商铺？一个“利”字使然。

开发商在做一个小区规划时，一般城市主干道、次干道，甚至“规划路”沿线住宅的底层都会考虑做商铺，因为有人气，做商铺就一定会有买家、商家，如果一套房子一平米卖5000元，那商铺一般至少可售10000元甚至更高。这么明显的利益诱惑，开发商怎么会放弃不做商铺呢？

而为什么会有人买商铺呢？一是说明我们的市政商业配套不够，需要社区商业补充或者弥补，特别是一些新开发的区域。二是受中国人“一铺养三代”的传统观念影响，买间商铺，养老、坐收租金，即使失业也会有收入保证，三代吃穿不用愁。这也暴露出我们国人投资理财观念陈旧、保守，渠道缺乏，同时也说明我们国家社会保障制度不完善，无法解除人们失业、养老的后顾之忧。

为什么住宅底商能够持续存在下去，并且愈加繁荣呢？我们知道，商业消费一个基本原则就是“就近和便利”，而住宅底商恰恰如此。随着城市人生活节奏加快，竞争压力越来越大，很多人都是早起晚归，精神和身体的疲乏与日俱增。再者，城市人口增多，车辆增多，道路拥堵日益严重，路上的时间成本越来越高，城市“懒人”越来越多，很多人都想打个电话就能把快餐、日用品送到家门口，这种需求的存在，自然成就了住宅底商为社区服务的初衷。我们看看，为什么现在商家越来越多的提供“一站式购物”，为什么shoppingmall会兴起？

不知道哪位哲人说过，存在即是合理的！很多人把这句话当作至理名言，但现实社会里，我们却往往要把业已存在的东西要抹杀。

近日，珠海规划局领导在政府工作会议上介绍说，珠海今后新开发的房地产项目中的商业面积，必须集中独立布置，不得将商业建筑布置在住宅底层，以减少对居住环境的负面影响。

的确，住宅底商的存在在为居民提供便利的同时，也有很多问题待解决，居民反映投诉最多的当属餐饮业。

事实上，很多开发商在设计住宅底商的时候，对今后适合经营什么商业有个基本的判断，会策划出很多主题新颖、冠冕堂皇的主题商业，而往往商业是需要一个培育期的，它并不以开发商或商业经营管理者的意志为转移的。如果商家进驻连续亏损，他还会死撑下去吗？而现实的情况是，住宅底商往往会吸引餐饮业的率先进驻，并可能形成气候。但很多开发商在规划设计时往往会“偷工减料”，不替商家着想，或者想的不够周到。餐饮业最主要的是一个卫生环保问题，（虽然珠海实行的门前卫生三包，但往往是做不到的。）排烟、排污是两大主要问题，很多开发商是不会做住宅底商的排烟管的，怎么办？商家只能自己想办法解决，要么烟管对着住宅小区排，要么把烟管接到城市雨水或污水管里，油烟顺着水管从井盖里冒出。这当然是省钱，不符合卫生环保规定的做法。其次，开发商在设计住宅底商的污水管时是按照住宅污水管一样的标准设计的，直径比较细，餐饮业往往产生的污水比较多，而且比较油腻，污水管经常堵塞，经常发生污水倒溢，给环境造成影响。另外，很多餐饮店门口往往缺乏垃圾回收桶，特别对于快餐店和便携式食品，往往很多人吃完随手仍掉饭盒、塑料袋，甚至里面还残留很多饭菜、汤汁，滋生蚊虫、苍蝇，给环境造成很大破坏。还有，很多商家为了招揽顾客，把商品摆在店面门口，甚至人行道上，占道经营，给行人造成不便。很多商家不注重店面形象，招牌设计、制作低劣，超规、超限，不仅没起到宣传效果，还严重污染了城市形象。

说白了，还是一个管理的问题。我就发现有些开发商将住宅底商的排烟管与居民住宅楼的排烟管接通，很好的解决了餐饮业的排烟问题。将住宅底商的排污管加粗，按照综合商业排污要求设计管道直径就少发生堵塞现象。创新住宅底商立面结构，规范统一标准尺寸设计、制作招牌，提高宣传视觉效果。增加城市垃圾回收桶的投入密度，严格执行门前卫生三包，规范商家经营活动，严禁门前超限摆卖、占道经营，严厉奖惩制度。增加商家和市民的文明教育，注重公众形象和影响，减少扰民噪音，特别对夜间高声喧哗、扰民、打架斗殴者必要时进行罚款、拘役处置，商家无论是否主动提醒或制止都将负连带责任。

当然，规划局要求对已批未建项目尽量按此要求去做，事实上，这句话还是留有空间的。第一，对于已建成小区的住宅底商是不受此影响的，对于已批而且正在建设的小区也是不受影响的。第二，对于已批未建项目“尽量”按此要求去做，那么尽量到多少，这明显弹性空间很大，商量余地很大，关键在于执行力度。第三，对于“住宅底商”的概念需要进一步澄清，如果对于住宅底部商铺主体和上面住宅主体为同一主体结构认定为“住宅底商”的话，那么对于同样可视为在住宅底下，但为不同结构主体的商铺是否就可以认定为不是住宅底商呢？在五洲花城，我发现位于山场旧村回迁房的商铺就属于前者，是明显的住宅底商，而五洲花城澳洲园商品房这边就属于后者。如果前者被规划局所禁止，那么后者是否可以建呢？

住宅底商被禁，对城市商业格局自然会发生很大变化。理论上，现有住宅底商则更显珍贵，价格看涨，而商业密集区的综合商业也将人气看涨，曾经被商家抛弃的烂尾商业有望焕发青春，再次迎来盘活新生，纯商业卖场的兴旺也将刺激商业地产的投资开发热。“城”与“市”、“居住”与“消费”的功能区划将更加明显，也许将是“生活型”向“消费型”转换的一次都市革命。住宅底商被禁，利弊昭然。规划局的思想当然更多从积极一面考虑，但我想是否能够再考虑一下实际（美国人可以住在城外，在城内工作、消费，城内城外的功能似乎很明确，但国人这种商住混居由来已久，恐怕一时难以接受。），加以修改、完善，强化管理，缓步实施，而不要一刀切呢？