十五年前，假如你说蛇口前海将成为深圳未来的豪宅板块，深圳人不会理你;

十年前，问十个广州人，相信没有一个人能够回答珠江新城在哪里;

五年前，珠海人很难理解南屏真能许珠海一个未来;

……

但是如今，当这些已成为了事实被人们普遍接受，并成为了一种习惯，在潜移默化中被人们所认可的时候，我们才发觉当初的变局一切尽在当前的理所当然之中。

诚然，凌乱的老旧厂房、大量的外来民工、低质素的生活氛围……即使在系列改造利好的支持下，当前的前山似乎仍不足以摆脱其“脏乱差”的形象。事实上,前山并没有错，错的是珠海城市一直缺乏“策划”思想。假如有一位高操的操盘手，将整个城市当作一个整盘来“策划”，发掘其各板块之核心价值，精准定位，那么前山的历史将被改写。

撇开历史不谈，将当前珠海楼市比作一个大楼盘进行整合分析，不难发现，其中各组团均有各自的卖点：港湾大道及情侣路沿海组团靠山海，卖景观;板障山腹地吉大、老香洲组团靠配套，卖区位;口岸拱北组团靠地段，卖便利;凤凰山新香洲组团靠自然，卖环境;南湾组团靠河景、卖规划。那么前山呢?既没山也没海，区位资源又属劣势，前山组团在卖什么?如果仅仅是价格洼地，那么其优势在户口政策不明朗后将被周边三乡、坦洲所取代。由此不得不引发的思考，前山未来将产生何样的变局?

性价比最高的城市居住组团

好比一个大型小区，有景观相对的优质组团，也有相对劣质组团，在定价时，会根据不同的资源价值区域进行配置调整。理性的买房人会明白，他们所需要的是整个小区的大环境，同一个住宅小区中享受同样的资源及配套，仅仅因为景观这个外界因素而花更多的钱是不划算的，他们更追求自身居住的钢筋混凝土包成的空间及小区大环境配套的舒适。再来对比城市，选择珠海城区大环境，选择性价比更为优越的前山组团不是理性置业者最为智慧的判断吗?

当然，任何事情都是有选择权的。珠海楼市亦如此，应具有较强的包容性，赋予置业者以多样的选择权。毋庸置疑，未来珠海的市场中从5000到50000元每平米的楼盘都会同时出现，前山应在其中明晰自身的定位，以务实的高性价比打开市场。好比IT市场中，联想与SONY、IBM的竞争关系，在品牌及技术处于相对弱势的情况下，联想同样可以通过高品质、高配置、中国特色渠道来细分市场，赢得市场。

因此，前山组团在未来的发展中需进一步提升楼盘品质，为高性价比优势解筹。

不断升级的潜力股

潜力股与绩优股的选择，是基于对未来价值趋向的判断。目前前山正处于快速上升期，市政改造、商业新核与品牌地产成为带动区域升级的三大契机，形成未来新的城市形象，是典型的发展中潜力股的表现。

市政在行动，135规划在逐步落实，特别是轻轨的建设，不仅对于前山，对于整个城市都将是跨时代的意义;商圈在升级，世邦四号馆的建成塑造了新建材商圈的标杆，金福、新美将金鸡路筑成城市生活商业新核，卡都、麒麟花园、滨江明珠、蔚蓝东岸将形成轻轨商业圈，种种勾勒了新前山的商圈版图;品牌在造势，招商及时代地产的带动，中海加入阵营，未来前山的居住品质，特别是一河两岸板块的大发展，突破了传统意义的思维模式可以预计的范围。

然而当新的形象未形成之前，很少人愿意为未来买单。机会属于先知先觉者，就像二十年前的一句名言：“宁要浦西一张床，不要浦东一栋房”。如今，浦东已成为了东南亚金融中心。而今天的前山，可喜的是她在行动，让我们看得到未来。

城市中高级白领首选居住腹地

有钱的人不会选择前山，而没钱的人会去西区坦洲买房，前山的楼盘似乎陷入了高不成、低不就的尴尬境地。然而其中却忽略了珠海置业群体构成中，中坚成长阶层这部分主要力量。他们年龄集中在30岁左右，事业与家庭处于上升期，有着收入不错的工作，对未来发展有着良好的预期，但财富积累期不长，根据市场情况可买可观望，缺乏置业经验，在选择置业区域时犹豫不决。

考虑到首付问题，以总价五十万元为例，他们同样花五十万可以选择在坦洲买一套大三房，也可以选择在吉大买一房，或者在前山买两房。愿意选择坦洲三房的享受的是自身居住空间的实惠，承受的是外城的痛苦;选择吉大一房的，享受的是周边环境，放弃的是自身的居住空间;而此时，在对比中发现前山优势十分清晰了，其对于客户的吸引力在于折衷，在环境与空间方面的适中选择。

而恰恰是这种面积实用、总价适宜的折衷，对年轻的渴望居住城区而又财力有限的中高级白领们具备充足的吸引力。相信未来，前山将成为有能力的城市白领居住腹地。

板块催生楼市新格局

当整个大前山都动起来的时候，由于发展层次的差距，其内部格局也将在各自原有基础上进行衍生，从而产生四级生活圈。

河北岸生活带，在轻轨及前山河改造的市政利好下，加之未来中海、时代地产的带动，将与河南岸南湾板块华发、中信等形成品牌连势效应，并行保持快速的发展速度，打造成为一河两岸高尚生活区;核心生活圈是前山文脉发源地，以建材经营为核心产业，处于内陆腹地，近年楼市发展较快，城中村与烂尾楼的正逐步被整饬，新城市形象越来越鲜明;边缘腹地带位于板障山南北两侧，受板块边缘效应拉动，在老香洲与拱北楼市已然成熟的背景下，楼市发展已逐步被外围渗透;界涌物流区承接珠海对外物流，以汽车、古玩为主要产业，交届坦洲三乡，至今仍被视为关外，楼盘开发层次低，由于固有因素的限制，长期来看，仍将是楼市边缘板块。

新格局下的前山，经历城中村到城中城的转变，将更加成熟，其发展蓝图已蔚然成型。

谈楼市，谈板块，谈房价已是老生常谈的问题，或者我们可以从另外一个角度来理解，用发展的眼光来观察楼市大发展之中的板块格局演变。

新前山，在行动;城中城，有未来!