坦洲楼市：观望中突围、稳健中运行 导读：2007年以来，坦洲楼市在销售方面长期稳居中山市南部第一位，其销售总量对中山楼市整体市场的成交贡献巨大，成为了中山楼市稳定发展有力的支撑点，即使在受到国家宏观政策对楼市的施压，坦洲楼盘的销售能力在新政的影响下，销售方面在中山一枝独秀、是中山镇区住宅的销售的领头羊，坦洲能在多个镇区突围，主要的原因是坦洲在跟珠海距离相近，交通方便的前提下，珠海中产阶层受珠海市区高房价的影响，不得不把目光转向坦洲，这对坦洲住宅销售持续稳定起到决定性的作用，港珠澳大桥等利好因素的影响远不如坦洲离珠海近距离高性价比的楼市因素更具现实性的意义。 一、2008年上半年坦洲楼市：市场表现稳健，月度破100关口楼盘增多 上半年坦洲的商品房住宅销售量预计达到2800套，平均每月销售达480套，平均月成交面积达4.2万平方米。1月份坦洲销售量达到2008年上半年的高峰，销售套数达900多套，临近年底，大多数市民手上可供支配的资金都较充裕，其中不少珠海购买者选择在坦洲置业。1月份坦洲楼市销售套数占全城总体商品房普通住宅的26%，锦绣阳光花园、中澳新城、绿杨居、金筑美居、金山城第九期占据了全市前10名销售排名的5席，成为了中山楼市在面临新政的压力下最耀眼的镇区。在楼市第一轮暗淡的阴影下，5个位居中山销售前列的楼盘的销售量都超过了100套，在楼市观望中突围。2月份，在全市销售前10名的成交项目中，坦洲占据4席，销售总套数占全市23%，现代花园在2月全市相对低微的成交量中突破100套，成交量直逼多个城区热点个盘。3月份成交跟2月环比相对稳定，4月份销售量破400套关口，销售份额占全市17.4%，从5月份平稳的走势，6月市场的表现将持续稳定。上半年坦洲总体销售占全市住宅销售份额20%的幅度，在市场不景气的整体楼市背景下，坦洲楼市爆冷地成为镇区的热点。 2008上半年，坦洲镇可供应项目有11个，10个为普通住宅项目，一个别墅项目。 普通住宅项分别是中颐海伦堡、绿杨居、锦绣阳光花园第四至八期、金筑美居、百花小镇、州际新天、中澳新城第八期郦湖居、中澳新城第六期御湖居2期、汇翠山庄、永二村现代花园二期、金山城第十期的凯都国际等10个，别墅项目有锦绣阳光花园第11期的别墅锦绣名居。 二、购房促销活动时间长、楼价明稳实降，降幅近5个百分点 按照权重计算，1-5月份坦洲镇商品住宅均价在4000元/㎡的关口，主要原因是坦洲镇多个楼盘打折促销，特别是五一前后，锦绣阳光持续用买房一次性送6.8-9.8万放款的优惠、海伦堡不分期地推出特价房单位、中澳新城、现代花园比07年底降10个百分点，下滑较大，多个楼盘按揭付款打折幅度在93-95折，坦洲楼价明稳暗降，上半年比07年底的价格回落近5个百分点，适当的降幅促使到了一部分持币观望的客户回流。 三、90平方米以下户型供应充足，下半年90㎡仍占主导 市场研究显示，2008年上半年坦洲商品房供应住宅面积区间集中在小三房93㎡以下，占总户型总数的70%，也是当前坦洲楼市的主流户型。2008年上半年坦洲住宅户型三房的面积在89-135㎡，三房面积跨度较大，具体可把三房的面积分为小三房89-93㎡、传统三房93-135㎡两个区间，这两个区间里面的比例旗鼓相当，约各占一半，即各占据24%的幅度;一房的比例占31%，其中以36-60㎡为主的单身公寓的供应量明显增多;四房跟复式的比例很少，加起来占到5%，复式户型面积呈现出205-345㎡的大面积的特点。 下半年新增项目的户型随着对国家规定90㎡以下必须达到70%的规定， 90㎡单位所占比例供应会更加充足。 下半年走势预测： 一、下半年继续向珠海拓市，发展趋势平稳，全年销售面积可望达50万平方米 上半年坦洲住宅累计总套数达到9000套，可售套数约3500多套，楼盘累计去化率为62%，新增供应套数的增加去化率短期会出现放缓的趋向，月销售率仍然在11%～13%的幅度运行，坦洲整体楼市在观望期表现稳健，珠海中产阶层受珠海市区高房价的影响，不得不把目光转向跟坦洲仅一关相隔的坦洲，这是坦洲住宅销售持续稳定的主因，也是其他镇区在楼市面临调整期的表现跟其不具备可比性的原因，坦洲的楼盘继续领先各镇区的销售水平。 珠海的房价虽然下降了，但香洲、唐家、前山等区域仍处高位，中低薪层的群体刚性需求存在，坦洲地理位置对珠海近水楼台的一种地缘关系，成拉动增长关键。在坦洲的珠海客户的比例仍然占据近八成，坦洲对珠海形成的辐射在珠海潜在刚性需求存在的情况下，预计下半年坦洲楼市成交量会持续上半年的增长幅度，市场受外围环境波动的影响小，市场下半年发展趋势平稳，得益于交通的便利前提，目标市场的刚性需求存在 跟楼价性价比高的双重利好因素，成为了珠海中产阶层向西转移的主因，尤其是珠海购房入户政策的取消，导致原本计划在珠海购房的客户外流，对坦洲楼市来说也是利好。 下半年9月、10月是传统销售旺季，消费者对政策的适应性会有提高，自住需求的观望情绪会有所减少，成交量有望出现一个回暖的过程，预计08年下半年坦洲的楼市仍以稳健为主。下半年成交面积可望达到50万平方米，由于整体楼市背景差异明显，跟2007年全年成交91.67万平方米已不具备可比性，平稳发展将成为坦洲下半年楼市方向的主旋律。
二、商品房住宅供销结构仍属合理，下半年价格趋于稳定 下半年开发商会延续上半年的一些优惠促销活动，比如买房送房款、双重打折、送物业管理费用、在不同时间段推出特价单位，这些促销相对比较实用。但整体市场上，坦洲楼市的需求相对稳定，2007年至08年5月坦洲商品房住宅的供销比为1.5：1，仍属于适宜的区间;总体销售率为62%，卖方仍占主导地位，整体的价格在下半年仍将保持平稳，主要是上半年坦洲受到外围楼市环境跟珠海整体观望的双重因素影响，开发商跟随珠海楼市的营销模式，在市场不明朗的前提下才在价格上进行了局部调整，预计下半年坦洲整体市场价格出现比较大的下跌的可能性不大，整体价格趋于稳定。 三、热点区域预测 楼市需求热点区：南坦路沿线至壹加壹板块 南坦路是目前从珠海进入坦洲的唯一主干道，南坦路至壹加壹一带，汇集了中颐海伦堡、州际新天、金山城、汇翠山庄、中澳新城、金建筑美居等大规模楼盘，该板块的 开发已日渐成熟，周围形成了一定的商业氛围，目前该区域的楼盘在销售良好，产品知名度已经形成了一定的传播面。 后续开发热点区：南坦路沿线至上冲关口 目前该片区市政配套缺乏，但该片区有三条规划通往珠海前山、南屏的主干道，且多块土地预计将在未来两年内动工，该片区将成为坦洲最具升值潜力的区域。 |