全求仁:珠海房地产市场6月份简评
出处:全求仁博客  日期:2008-07-02 09:54 【 杏仁黄 秋叶褐 胭脂红 芥末绿 天蓝 雪青 灰 银河白(默认色)

一、一级市场简报

6月16日沉睡近8年,位于隧道北的珠海最大烂尾楼“天上人间”正式竞拍。起拍价9亿5000万,到现场开拍前最新确认价9亿6000万,华发与格力在珠海本土上演了一场“斗地主”大战。最终,华发以16亿2000万,高出起拍价6亿7000万,楼面地价7573元/平米正式竞获“天上人间”地块,造就了2008年的珠海新地王。

“天上人间”地块,位于隧道北,区位优越,自然景观好。地块为烂尾楼项目,规模大,面积约有21.3万平方米,容积率低,主要用途为住宅、别墅及配套设施,容积率原为1.44,规划部门现已调整为1.0。

图1:地块周边环境示意

图2:地块自身环境示意

二、二级市场分析

1、房地产开发经营状况

                                                                 房地产开发与经营

指标名称

1-4

5

1-5

同比增长(%)

商品房施工面积(万平方米)

845.43

105.81

951.24

52

其中:住宅

727.63

78.07

805.7

48.9

办公楼

5.94

0.06

6

76.5

商业营业用房

38.3

5.79

44.09

37.5

商品房竣工面积(万平方米)

129.95

59.34

189.29

167

其中:住宅

114.54

50.14

164.68

167.7

办公楼

0.27

0

0.27

17.4

商业营业用房

3.45

1.54

4.99

57.4

商品房销售面积(万平方米)

54.02

31.06

85.08

-5.8

其中:住宅

48.85

26.4

75.25

-12.9

办公楼

1.91

1.17

3.08

732.4

商业营业用房

2.74

0.34

3.08

3

商品房销售额(万元)

411030

195846

606876

21

其中:住宅

358713

169914

528627

12.8

办公楼

13156

7655

20811

1073.8

商业营业用房

34749

4890

39639

33.2

商品房空置面积(万平方米)

45.41

-1.77

43.64

-14

其中:住宅

16.01

-1.83

14.18

-39.6

办公楼

5.47

-0.24

5.23

-15.6

商业营业用房

16.4

-0.22

16.18

1.3

                                                                             商品房预售

指标名称

1-5

同比增长(%)

商品房可供预售宗数(宗)

70

25

商品房可供预售面积(万平方米)

114.88

0.2

其中: 1.普通住宅

105.23

-3

2.别墅

1.3

8.9

3.写字楼

0

--

4.商铺

8.01

61.5

5.其他

0.33

--

求仁点评:珠海市房地产开发量稳步上升,后市供应量值得关注。

2、商品房交易情况

珠海市2008年5月商品房均价

珠海市2008年4月商品房均价环比增幅

——资料来源自在珠海统计信息网

求仁点评:受“5.31”户口大限促成的“虚火”,5月珠海市房地产交易量徒增,但价格持续走弱,主要是因为开发商受国内市场大势以及户口政策调整的影响,普遍松动价格促销。

3、近期代表性新推项目动态

1)5月25日仁恒星园二期开盘

本次推售总套数为366 套,其中有20套为非预售单位,实际推售346套,开盘均价(96 折)为10668 元/㎡(含2200元/㎡的装修),据内部透露,开盘当天销售情况并不理想。与其一期开盘“排长龙”争相认购的盛况相比,二期实属门可罗雀,给了珠海楼市一个当头棒喝。

2)格力广场6月8日盛大开盘

格力广场项目一期首批推售总套数为197 套,开盘报均价13500 元/㎡,户型包括88-89 平米的两房、151-168 平米的三房、246-255 平米的四房、374-411 平米的顶层复式,开盘当天销控178套,总体销售率为90.3%。罗马不是一日建成的,格力广场的成功开盘也并非“一日之功”,在占据优质产品、几年来扎实营销、以及不可忽视的格力集团品牌效力等种种优势下,此次开盘只能算是成功个案,并不代表珠海楼市整体已趋向回暖。

3)6月14日时代廊桥明日低调加推小高层洋房及别墅

时代廊桥本次低调推出的产品主要为5月19日取得预售许可证(S200800008-3)的第16栋高层洋房(18层)共68套,户型从一房至三房,户型建筑面积从58平方米至133平方米,售价7000-8000元(折前),另外还有部分建筑面积约220平方米的TOWNHOUSE别墅推出,每栋售价350万元。本次推出的第16栋住宅主体工程已至15层;TOWNHOUSE别墅为封顶准现楼。

4)凤凰山谷山景叠墅桦府6月21日开盘

桦府项目仅49套别墅,分为两类户型:A型为亲地别墅,总建筑面积约208平方米,位于各栋叠拼别墅的1-2层;B型为“顶天”带露台别墅,总建筑面积约265平方米,位于各栋叠拼别墅的3-5层,两类户型含地下室、私家花园、阳台、露台等均有上百平方米的赠送面积,性价比非常高。开盘均价11500元/平方米 开盘两日内可享受97折上折。

5)中珠上城一期二批单位6月21日预演认购,6月28日开盘

6月21日上城本次所推售单位销售率已达93%。户型为125—142平米全南向单位,且户型结构方正实用,实用率高,赠送面积比例也高;是整个一期产品中的精品之作。据传,销售情况良好。

6)6月28日盈彩美居开盘

6月28日,位于人民西路的盈彩美居正式开盘。盈彩美居总建筑面积约为27058.66平方米,共两栋176户。据传,开盘当天销售达80余套。

求仁点评:不少在五一房展会期间,“承诺”近期推盘的项目,在拖无可拖的情况下,兑现了承诺,纷纷推出新品。然后,结果确是有人欢喜有人愁,当然,项目取得的市场认可还是跟其投入成正比的。市场疲软,但是毕竟刚性需求也是存在的,如何打动客户,是后市营销的关键。

三、 三级市场分析

                                                    二手房交易情况

求仁点评:5月珠海市二手房交易面积放量大增,主要受户口政策调整等利好因素的刺激。而全市交易价格走弱,主要受斗门区、金湾区二手交易价格拉低,香洲去二手交易价格没有出息明显弱势。

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[编辑:杰出良才]
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