一、一级市场简报

6月16日沉睡近8年，位于隧道北的珠海最大烂尾楼“天上人间”正式竞拍。起拍价9亿5000万，到现场开拍前最新确认价9亿6000万，华发与格力在珠海本土上演了一场“斗地主”大战。最终，华发以16亿2000万，高出起拍价6亿7000万，楼面地价7573元/平米正式竞获“天上人间”地块，造就了2008年的珠海新地王。

“天上人间”地块，位于隧道北，区位优越，自然景观好。地块为烂尾楼项目，规模大，面积约有21.3万平方米，容积率低，主要用途为住宅、别墅及配套设施，容积率原为1.44，规划部门现已调整为1.0。

图1：地块周边环境示意

图2：地块自身环境示意

二、二级市场分析

1、房地产开发经营状况

                                                                 房地产开发与经营

指标名称	1-4月	5月	1-5月	同比增长（％）
商品房施工面积(万平方米)	845.43	105.81	951.24	52
其中：住宅	727.63	78.07	805.7	48.9
办公楼	5.94	0.06	6	76.5
商业营业用房	38.3	5.79	44.09	37.5
商品房竣工面积(万平方米)	129.95	59.34	189.29	167
其中：住宅	114.54	50.14	164.68	167.7
办公楼	0.27	0	0.27	17.4
商业营业用房	3.45	1.54	4.99	57.4
商品房销售面积（万平方米）	54.02	31.06	85.08	-5.8
其中：住宅	48.85	26.4	75.25	-12.9
办公楼	1.91	1.17	3.08	732.4
商业营业用房	2.74	0.34	3.08	3
商品房销售额（万元）	411030	195846	606876	21
其中：住宅	358713	169914	528627	12.8
办公楼	13156	7655	20811	1073.8
商业营业用房	34749	4890	39639	33.2
商品房空置面积（万平方米）	45.41	-1.77	43.64	-14
其中：住宅	16.01	-1.83	14.18	-39.6
办公楼	5.47	-0.24	5.23	-15.6
商业营业用房	16.4	-0.22	16.18	1.3

                                                                             商品房预售

指标名称	1-5月	同比增长（％）
商品房可供预售宗数（宗）	70	25
商品房可供预售面积（万平方米）	114.88	0.2
其中： 1.普通住宅	105.23	-3
2.别墅	1.3	8.9
3.写字楼	0	--
4.商铺	8.01	61.5
5.其他	0.33	--

求仁点评：珠海市房地产开发量稳步上升，后市供应量值得关注。

2、商品房交易情况

珠海市2008年5月商品房均价

珠海市2008年4月商品房均价环比增幅

——资料来源自在珠海统计信息网

求仁点评：受“5.31”户口大限促成的“虚火”，5月珠海市房地产交易量徒增，但价格持续走弱，主要是因为开发商受国内市场大势以及户口政策调整的影响，普遍松动价格促销。

3、近期代表性新推项目动态

1)5月25日仁恒星园二期开盘

本次推售总套数为366 套，其中有20套为非预售单位，实际推售346套，开盘均价(96 折)为10668 元/㎡(含2200元/㎡的装修)，据内部透露，开盘当天销售情况并不理想。与其一期开盘“排长龙”争相认购的盛况相比，二期实属门可罗雀，给了珠海楼市一个当头棒喝。

2)格力广场6月8日盛大开盘

格力广场项目一期首批推售总套数为197 套，开盘报均价13500 元/㎡，户型包括88-89 平米的两房、151-168 平米的三房、246-255 平米的四房、374-411 平米的顶层复式，开盘当天销控178套，总体销售率为90.3%。罗马不是一日建成的，格力广场的成功开盘也并非“一日之功”，在占据优质产品、几年来扎实营销、以及不可忽视的格力集团品牌效力等种种优势下，此次开盘只能算是成功个案，并不代表珠海楼市整体已趋向回暖。

3)6月14日时代廊桥明日低调加推小高层洋房及别墅

时代廊桥本次低调推出的产品主要为5月19日取得预售许可证(S200800008-3)的第16栋高层洋房(18层)共68套，户型从一房至三房，户型建筑面积从58平方米至133平方米，售价7000-8000元(折前)，另外还有部分建筑面积约220平方米的TOWNHOUSE别墅推出，每栋售价350万元。本次推出的第16栋住宅主体工程已至15层;TOWNHOUSE别墅为封顶准现楼。

4)凤凰山谷山景叠墅桦府6月21日开盘

桦府项目仅49套别墅，分为两类户型：A型为亲地别墅，总建筑面积约208平方米，位于各栋叠拼别墅的1-2层;B型为“顶天”带露台别墅，总建筑面积约265平方米，位于各栋叠拼别墅的3-5层，两类户型含地下室、私家花园、阳台、露台等均有上百平方米的赠送面积，性价比非常高。开盘均价11500元/平方米 开盘两日内可享受97折上折。

5)中珠上城一期二批单位6月21日预演认购，6月28日开盘

6月21日上城本次所推售单位销售率已达93%。户型为125—142平米全南向单位，且户型结构方正实用，实用率高，赠送面积比例也高;是整个一期产品中的精品之作。据传,销售情况良好。

6)6月28日盈彩美居开盘

6月28日，位于人民西路的盈彩美居正式开盘。盈彩美居总建筑面积约为27058.66平方米，共两栋176户。据传，开盘当天销售达80余套。

求仁点评：不少在五一房展会期间，“承诺”近期推盘的项目，在拖无可拖的情况下，兑现了承诺，纷纷推出新品。然后，结果确是有人欢喜有人愁，当然，项目取得的市场认可还是跟其投入成正比的。市场疲软，但是毕竟刚性需求也是存在的，如何打动客户，是后市营销的关键。

三、 三级市场分析

                                                    二手房交易情况

求仁点评：5月珠海市二手房交易面积放量大增，主要受户口政策调整等利好因素的刺激。而全市交易价格走弱，主要受斗门区、金湾区二手交易价格拉低，香洲去二手交易价格没有出息明显弱势。

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